NPV (Net Bugünkü Değer) nedir?

Gelecekteki nakit akışlarının bir iskonto oranıyla bugüne indirgenip başlangıç yatırımının çıkarılmasıyla bulunur. Pozitif NPV, yatırımın iskonto oranının üzerinde getiri sağladığını ve değer yarattığını gösterir.

IRR (İç Verim Oranı) nedir?

IRR, yatırımın NPV'sini sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır; etkin getiriyi tek yüzdeyle verir. IRR sermaye maliyetinden yüksekse yatırım kabul edilebilir.

Brüt ve net kira getirisi farkı nedir?

Brüt kira getirisi = (yıllık kira ÷ satın alma fiyatı) × 100; giderleri içermez. Net kira getirisi aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım ve boşluk giderleri düşülerek hesaplanır ve gerçek getiriyi yansıtır.

Gayrimenkul yatırımı hangi kazançları sağlar?

İki kazanç: düzenli kira geliri ve sermaye kazancı (değer artışı). Merkezi bölgelerde kira getirisi düşük (%4-6) olsa da değer artışı ve dövizle kiralama potansiyeli yüksek olabilir.

Gayrimenkul Yatırımında Fizibilite: NPV, IRR ve Kira Getirisi Hesabı (2026)

Gayrimenkul yatırımında fizibilite: paranın zaman değeri, Net Bugünkü Değer (NPV), İç Verim Oranı (IRR), brüt/net kira getirisi ve amortisman süresi nasıl hesaplanır — 2026 yatırım analizi rehberi.

Gayrimenkul Fizibilitesi Nedir?

Fizibilite, bir gayrimenkul yatırımının "mantıklı olup olmadığını" duyguyla değil sayılarla ölçmektir. Temelinde paranın zaman değeri yatar: bugünkü 1 TL, yarınki 1 TL'den değerlidir. Bu yüzden gelecekteki nakit akışları "iskonto" edilerek bugüne indirgenir.

Kısa Cevap: İki temel ölçüt vardır: NPV (Net Bugünkü Değer) ve IRR (İç Verim Oranı). NPV pozitifse yatırım değer yaratır; IRR sermaye maliyetinden yüksekse yatırım kabul edilebilir. Kira getirisi ise yıllık kiranın fiyata oranıdır.

Net Bugünkü Değer (NPV)

NPV, gelecekteki nakit akışlarının bir iskonto oranıyla bugüne indirgenip başlangıç yatırımının çıkarılmasıyla hesaplanır. Pozitif NPV, yatırımın iskonto oranının (sermaye/fırsat maliyeti) üzerinde getiri sağladığını ve değer yarattığını gösterir. Negatif NPV ise yatırımın değer kaybettirdiğine işarettir.

İç Verim Oranı (IRR)

IRR, yatırımın NPV'sini sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır; yatırımın etkin getirisini tek bir yüzdeyle verir. Karar kuralı: IRR, sermaye maliyetinden / beklenen getiriden yüksekse yatırım kabul edilebilir. Pozitif NPV, IRR'ın sermaye maliyetini aştığı anlamına gelir.

Kira Getirisi ve Amortisman

Brüt kira getirisi = (yıllık kira ÷ satın alma fiyatı) × 100. İşletme giderlerini içermediği için yanıltıcı olabilir.
Net kira getirisi = giderler (aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım, boşluk) düşülerek hesaplanır; gerçek getiriyi yansıtır.
Amortisman süresi = yatırımın kira geliriyle kendini geri ödeme süresi (kaç yılda amorti olur).

İki Kazanç Kaynağı

Gayrimenkul iki kazanç sağlar: düzenli kira geliri ve sermaye kazancı (değer artışı). Merkezi ve değerli bölgelerde kira getiri oranı görece düşük (%4-6) olabilir ama değer artışı ve dövizle kiralama potansiyeli yüksektir. Yatırım kararı ikisini birlikte değerlendirmelidir.

Dikkat: Sadece brüt kira getirisine bakmak yanıltıcıdır — giderler düşülmeden gerçek getiri görülmez. Karar her zaman NPV/IRR + net getiri + değer artışı birlikte değerlendirilerek verilmelidir.

Kendinizi Test Edin

Yıllık kirası 240.000 TL olan, 6.000.000 TL'ye alınan bir konutun brüt kira getirisi yüzde kaçtır?

A) %2
B) %4 ✓
C) %6
D) %10

Yatırım analizi ve fizibilitede uzmanlaşmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

EMLAK UZMANLIĞI

Yatırım Fizibilitesi Uzmanı Olun

Brosis Emlak Akademi ile NPV/IRR'den kira getirisine, amortisman süresinden risk analizine kadar müşterinize sayılarla yön gösteren bir danışman olun.

Bilgi Al →