Gayrimenkul Yatırımında Fizibilite: NPV, IRR ve Kira Getirisi Hesabı (2026)

Gayrimenkul Fizibilitesi Nedir?

Fizibilite, bir gayrimenkul yatırımının "mantıklı olup olmadığını" duyguyla değil sayılarla ölçmektir. Temelinde paranın zaman değeri yatar: bugünkü 1 TL, yarınki 1 TL'den değerlidir. Bu yüzden gelecekteki nakit akışları "iskonto" edilerek bugüne indirgenir.

Net Bugünkü Değer (NPV)

NPV, gelecekteki nakit akışlarının bir iskonto oranıyla bugüne indirgenip başlangıç yatırımının çıkarılmasıyla hesaplanır. Pozitif NPV, yatırımın iskonto oranının (sermaye/fırsat maliyeti) üzerinde getiri sağladığını ve değer yarattığını gösterir. Negatif NPV ise yatırımın değer kaybettirdiğine işarettir.

İç Verim Oranı (IRR)

IRR, yatırımın NPV'sini sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır; yatırımın etkin getirisini tek bir yüzdeyle verir. Karar kuralı: IRR, sermaye maliyetinden / beklenen getiriden yüksekse yatırım kabul edilebilir. Pozitif NPV, IRR'ın sermaye maliyetini aştığı anlamına gelir.

Kira Getirisi ve Amortisman

• Brüt kira getirisi = (yıllık kira ÷ satın alma fiyatı) × 100. İşletme giderlerini içermediği için yanıltıcı olabilir.
• Net kira getirisi = giderler (aidat, emlak vergisi, sigorta, bakım, boşluk) düşülerek hesaplanır; gerçek getiriyi yansıtır.
• Amortisman süresi = yatırımın kira geliriyle kendini geri ödeme süresi (kaç yılda amorti olur).

İki Kazanç Kaynağı

Gayrimenkul iki kazanç sağlar: düzenli kira geliri ve sermaye kazancı (değer artışı). Merkezi ve değerli bölgelerde kira getiri oranı görece düşük (%4-6) olabilir ama değer artışı ve dövizle kiralama potansiyeli yüksektir. Yatırım kararı ikisini birlikte değerlendirmelidir.

Kendinizi Test Edin

Brosis eğitim vermez; yalnızca sınav yapar. Kendinizi denemek için ücretsiz çalışma sorularına bakabilirsiniz.