Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının bir kısım payını müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin arsa üzerine bina yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunda ayrı bir tip olarak düzenlenmemiş, karma (sui generis) bir sözleşmedir: eser sözleşmesi (TBK) ile taşınmaz satış vaadi hükümleri birleşir.
Şekil Şartı: Neden Noterde Düzenleme?
Çok kritik bir nokta: kat karşılığı sözleşme sıradan bir kâğıda yazılıp imzalanmakla geçerli olmaz. Noterin tarafların iradesini bizzat tespit edip düzenlediği "düzenleme şeklinde" sözleşme zorunludur. Bu şart, hem arsa sahibini hem müteahhidi korur.
Tapu Şerhi ve Üçüncü Kişi Koruması
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için hayati önemdedir. Şerh yoksa, müteahhit payları bir başkasına devrederse arsa sahibi zor durumda kalır. Şerhin süresi, kapsamı ve güvence altına aldığı haklar sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
Paylaşım Oranı: Sözleşmenin Kalbi
Paylaşım oranı; arsanın değeri, imar hakkı (emsal) ve konuma göre belirlenir. Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı (kat, daire no, cephe) açıkça yazılmalıdır. Teslim süresi genelde yapı ruhsatı tarihinden işler; iskan, anahtar teslimden kısa süre sonra alınır.
Güvence: Cezai Şart, Teminat ve Tazminat
- Cezai şart (TBK): Gecikme ve aykırı ifa hâllerinde ödenir.
- Tazminat hakları: Arsa sahibi aynen ifa, gecikme tazminatı ve kira kaybı (hak mahrumiyeti) tazminatı talep edebilir; kusurlu temerrütte sözleşmeden dönerek tazminat isteyebilir.
- Teminat ipoteği: Arsa sahibi devrettiği paylar üzerinde teminat ipoteğiyle kendini güvenceye alabilir.
Kendinizi Test Edin
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmak için nasıl yapılmalıdır?
- A) Adi yazılı sözleşmeyle
- B) Noterde düzenleme şeklinde + tapuda resmi senetle ✓
- C) Sözlü anlaşmayla
- D) E-posta ile
Brosis eğitim vermez; yalnızca sınav yapar. Kendinizi denemek için ücretsiz çalışma sorularına bakabilirsiniz.
Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) Sınavı
Brosis Enstitü, MYK'nın bu yeterlilikte yetkilendirdiği belgelendirme kuruluşlarından biridir. Sınav ücreti 14.250 ₺; sınavı geçenler belge basımı için MYK'ya ayrıca 1.500 ₺ öder. Sınav için kurs şartı yoktur.
Sınav Başvurusu →