Müteahhit binayı geç teslim ederse ne olur?

Sözleşmedeki cezai şart işler; arsa sahibi aynen ifa, gecikme tazminatı ve kira kaybı tazminatı talep edebilir, kusurlu temerrütte sözleşmeden dönerek tazminat isteyebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Şartları, Tapu Şerhi ve Dikkat Edilecekler (2026)

Q: Kat karşılığı sözleşme adi yazılı yapılabilir mi?

Hayır. Taşınmaz devri içerdiği için resmi şekle tabidir; geçerli olmak için noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuda resmi senetle işlem tesis edilmelidir (TMK m.706). Adi yazılı sözleşme taşınmaz devri bakımından geçersizdir.

Q: Tapu şerhi neden önemli?

Sözleşmenin tapuya şerhi, hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için hayati önemdedir. Şerh yoksa müteahhidin payları devretmesi hâlinde arsa sahibi korumasız kalabilir.

Q: Paylaşım oranı neye göre belirlenir?

Arsanın değeri, imar hakkı (emsal) ve konuma göre belirlenir. Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olduğu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi nedir, neden noterde düzenlenmeli, tapu şerhi neden hayati, paylaşım oranı ve cezai şart-teminat — arsa sahibi için 2026 rehberi.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının bir kısım payını müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin arsa üzerine bina yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunda ayrı bir tip olarak düzenlenmemiş, karma (sui generis) bir sözleşmedir: eser sözleşmesi (TBK) ile taşınmaz satış vaadi hükümleri birleşir.

Kısa Cevap: Kat karşılığı sözleşme, taşınmaz devri içerdiği için resmi şekle tabidir — geçerli olmak için noterde "düzenleme" şeklinde yapılmalı ve tapuda resmi senetle işlem tesis edilmelidir (TMK m.706). Adi (sıradan) yazılı sözleşme, taşınmaz devri bakımından geçersizdir.

Şekil Şartı: Neden Noterde Düzenleme?

Çok kritik bir nokta: kat karşılığı sözleşme sıradan bir kâğıda yazılıp imzalanmakla geçerli olmaz. Noterin tarafların iradesini bizzat tespit edip düzenlediği "düzenleme şeklinde" sözleşme zorunludur. Bu şart, hem arsa sahibini hem müteahhidi korur.

Tapu Şerhi ve Üçüncü Kişi Koruması

Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için hayati önemdedir. Şerh yoksa, müteahhit payları bir başkasına devrederse arsa sahibi zor durumda kalır. Şerhin süresi, kapsamı ve güvence altına aldığı haklar sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Paylaşım Oranı: Sözleşmenin Kalbi

Paylaşım oranı; arsanın değeri, imar hakkı (emsal) ve konuma göre belirlenir. Hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı (kat, daire no, cephe) açıkça yazılmalıdır. Teslim süresi genelde yapı ruhsatı tarihinden işler; iskan, anahtar teslimden kısa süre sonra alınır.

Güvence: Cezai Şart, Teminat ve Tazminat

Cezai şart (TBK): Gecikme ve aykırı ifa hâllerinde ödenir.
Tazminat hakları: Arsa sahibi aynen ifa, gecikme tazminatı ve kira kaybı (hak mahrumiyeti) tazminatı talep edebilir; kusurlu temerrütte sözleşmeden dönerek tazminat isteyebilir.
Teminat ipoteği: Arsa sahibi devrettiği paylar üzerinde teminat ipoteğiyle kendini güvenceye alabilir.

Dikkat: En sık hata, sözleşmeyi adi yazılı yapmak ve tapu şerhini atlamaktır. İkisi de arsa sahibini büyük riske atar. Sözleşme mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir.

Kendinizi Test Edin

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmak için nasıl yapılmalıdır?

A) Adi yazılı sözleşmeyle
B) Noterde düzenleme şeklinde + tapuda resmi senetle ✓
C) Sözlü anlaşmayla
D) E-posta ile

Kat karşılığı süreçlerinde uzmanlaşmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

EMLAK UZMANLIĞI

Kat Karşılığı Uzmanı Olun

Brosis Emlak Akademi ile sözleşme hukukundan paylaşım hesabına, müteahhit müzakeresinden teminat mekanizmalarına kadar sahada işe yarayan uzmanlığı kazanın.

Bilgi Al →