Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapıların yıkılarak güvenli, modern ve dayanıklı yapılara dönüştürülmesi sürecidir. 6 Şubat 2023 depremlerinden sonra kentsel dönüşüm bir tercih değil, hayati bir zorunluluk haline gelmiştir.
6306 Sayılı Kanun: Kentsel Dönüşümün Anayasası
Kentsel dönüşümün temel kavramlarını bilmeden süreci doğru anlamak mümkün değildir. Kanun çatıyı kurar; "nasıl yapılacağını" ise Uygulama Yönetmeliği belirler.
- Riskli Yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıyan yapı. Lisanslı kuruluşların raporuyla tespit edilir.
- Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Bakanlıkça ilan edilen alan.
- Rezerv Yapı Alanı: Dönüşüm için yeni yerleşim alanı olarak belirlenen, genelde boş alanlar.
- Hak Sahibi: Riskli yapıdaki malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi.
Riskli Yapı Tespiti Süreci (Adım Adım)
Süreç, binanın riskli olup olmadığının tespitiyle başlar. İşleyiş şöyledir:
| Adım | Ne olur? |
|---|---|
| 1. Başvuru | Malik lisanslı kuruluşa başvurur, bina incelenir. |
| 2. Rapor ve Şerh | Riskli raporu çıkarsa tapu kütüğünün beyanlar hanesine "riskli yapı şerhi" işlenir. |
| 3. İtiraz Hakkı | Malik 15 gün içinde teknik heyete itiraz edebilir. |
| 4. Kesinleşme ve Yıkım | İtiraz yoksa tespit kesinleşir; maliklere 90 günü geçmeyen yıkım süresi verilir. |
Not: Riskli yapı tespiti ve yıkım kararı yargı denetimine tabidir; malikler iptal davası açabilir.
4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği: Oyunu Değiştiren 3 Düzenleme
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" üç kritik alanda değişiklik getirdi:
- 1. Salt Çoğunluk (P+1): Eskiden dönüşüm kararı için maliklerin üçte iki (2/3) çoğunluğu gerekiyordu. Yeni düzenlemeyle bu, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna (yüzde 50 + 1, kısaca P+1) indirildi. Artık bir-iki azınlık malik tüm süreci bloke edemez.
- 2. Karara Katılmayanın Payı: Salt çoğunluk kararı alındığında karara katılmayan maliklere tebligat yapılır. 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen malikin arsa payı, açık artırmayla diğer paydaşlara satılabilir.
- 3. Yıkım Sonrası Tapu: Bina yıkılıp şerh terkin edilirken tapu beyanlar hanesine "taşınmaz 6306 kapsamındadır" belirtmesi işlenir. Yani parsel arsa haline gelse bile işlemler Kanun mantığında (harç/vergi muafiyetleri dahil) devam eder.
Kentsel Dönüşüm Yol Haritası (7 Adım)
- Riskli Yapı Tespiti — Lisanslı kuruluş raporu, tapuya şerh.
- İtiraz Süreci — 15 gün içinde teknik heyete itiraz; itiraz yoksa kesinleşir.
- Malik Kararı (P+1) — Salt çoğunlukla dönüşüm ve müteahhit kararı; katılmayana tebligat.
- Müteahhit ve Sözleşme — Kat karşılığı sözleşmesi (noter + tapu şerhi), iş bitirme teminatı.
- Tahliye ve Yıkım — 90 günü geçmeyen süre, tahliye sonrası yıkım.
- Destek Başvuruları — Kira yardımı, taşınma desteği, Yarısı Bizden hibe/kredi.
- İnşaat ve Teslim — Yeni yapı inşa edilir, iskan alınır, bağımsız bölümler teslim edilir.
2026 Devlet Destekleri
Kentsel dönüşümde devlet, hak sahiplerini birden fazla kalemde destekler. 2026 itibarıyla güncel rakamlar:
| Destek | Tutar / Süre (2026) |
|---|---|
| Yarısı Bizden (yalnızca İstanbul) | Bağımsız bölüm başına 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi = 1.750.000 TL |
| Taşınma (tahliye) desteği | Tek seferlik yaklaşık 125.000 TL |
| Kira yardımı | Aylık ödenir; süre genelde 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar |
Destek tutar ve koşulları (ruhsat tarihi, 1,5 kat büyüme sınırı vb.) Bakanlık tarafından dönem dönem güncellenir. Başvuru öncesi uygunluğunuzu mutlaka teyit ettirin. Kaynak: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2026.
Kendinizi Test Edin: Örnek Sorular
Örnek Soru 1: 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle kentsel dönüşüm kararı için aranan çoğunluk aşağıdakilerden hangisine indirilmiştir?
- A) Oybirliği (tüm malikler)
- B) Üçte iki (2/3) çoğunluk
- C) Salt çoğunluk (P+1) ✓
- D) Beşte dört (4/5) çoğunluk
Örnek Soru 2: Riskli yapı tespit raporuna malik kaç gün içinde itiraz edebilir?
- A) 7 gün
- B) 15 gün ✓
- C) 30 gün
- D) 60 gün
Kentsel dönüşüm sürecinizde 6306 mevzuatından devlet desteklerine kadar uzman desteği için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Aşağıda en çok merak edilen sorulara da göz atabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Uzmanı Olun
Brosis Emlak Akademi'nin Kentsel Dönüşüm Uzmanlığı programıyla 6306 mevzuatından arsa payı hesabına, müteahhit müzakeresinden devlet desteklerine kadar sahada işe yarayan uzmanlığı kazanın.
Bilgi Al →