TÜRKAKAB-0169-P
MYKYB-0166
MYK Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) — Örnek Sorular ve Cevaplar
Toplam 138 örnek soru · Yeterlilik kodu 17UY0333-5 · Kaynak: Brosis Enstitü ücretsiz soru havuzu
Emlak Satışı/Kiralama Süreci İşlemlerinin Yürütülmesi — İlk 20 Soru
1. Bir kira sözleşmesinde aşağıdakilerden hangisi sözleşmenin esaslı unsurudur?
- Taşınmazın emlak vergisine esas rayiç değeri
- Kiralanan için düzenlenmiş güncel ekspertiz raporu
- Kiraya verenin vergi levhası örneği
- Kiralananın adresi ve kira bedeli ✓
Açıklama: Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların, kiralananın ve kira bedelinin belirli olması gerekir; adres ve bedel bu yüzden esaslı unsurdur. Rayiç değer, ekspertiz raporu ve vergi levhası geçerlilik için aranmaz — işin niteliğine göre istenebilecek ek belgelerdir.
2. Kira sözleşmesinde depozitoya ilişkin doğru bilgi hangisidir?
- Depozito her koşulda kiraya verende kalır
- Depozito ilk ayın kirası yerine sayılır
- Kira sözleşmelerinde depozito alınması mevzuat gereği yasaklanmıştır
- Sözleşme sona erdiğinde koşulları oluşmuşsa kiracıya iade edilir ✓
Açıklama: Depozito bir teminattır; kiralananın hasarsız teslimi ve borçların ödenmiş olması hâlinde kiracıya iade edilir. Kira yerine sayılmaz ve kendiliğinden kiraya verende kalmaz. Alınması yasak değildir, ancak miktarı ve iadesi sözleşmeyle düzenlenir.
3. Satış vaadi sözleşmesi ile tapuda yapılan resmî satış arasındaki fark nedir?
- İkisi de taşınmaz mülkiyetini doğrudan alıcıya devreder
- Satış vaadi tapu devrinden daha güçlüdür
- İkisi arasında hukuki fark yoktur
- Satış vaadi borç doğurur, mülkiyet tapu devriyle geçer ✓
Açıklama: Satış vaadi, tarafların ileride satış yapma borcunu doğuran ön sözleşmedir ve düzenleme şeklinde noterde yapılır. Taşınmaz mülkiyeti ise ancak tapu sicilinde tescille geçer. Bu ayrım yapılmadığında alıcı kendini malik sanabilir.
4. Satış sözleşmesi kontrol edilirken öncelikle neye bakılır?
- Sözleşme metninin kaç sayfa tuttuğuna ve düzenine
- Taraf, taşınmaz ve bedel bilgilerinin doğruluğuna ✓
- Yazı tipi ve sayfa düzenine
- Nüsha sayısının yeterliliğine
Açıklama: Sözleşmenin esaslı unsurları taraflar, konu ve bedeldir; birinde hata varsa sözleşme sakat olur veya tapuda işlem durur. Biçimsel unsurlar önemlidir ama içerik doğruluğundan sonra gelir.
5. Kira kontratında hangi bilgi bulunmalıdır?
- Kiraya verenin vergi levhası örneği
- Kiralananın adresi ve kira bedeli ✓
- Taşınmazın ekspertiz raporu
- Emlak vergisine esas rayiç değer
Açıklama: Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların, kiralananın ve bedelin belirli olması gerekir. Vergi levhası, ekspertiz raporu ve rayiç değer geçerlilik için aranmaz; işin niteliğine göre istenebilecek ek belgelerdir.
6. Sözleşmede eksik veya çelişkili hüküm görülürse ne yapılmalıdır?
- İmza sonrası ek protokolle giderilmelidir
- İmzadan önce taraflarla düzeltilmelidir ✓
- Uygulamada yorumlanarak çözülmelidir
- Taraflar itiraz etmezse bırakılmalıdır
Açıklama: İmzalanmış çelişkili hüküm sonradan yorum tartışması ve dava doğurur; ek protokol her zaman mümkün olmayabilir. Düzeltmenin doğru zamanı imzadan öncedir ve düzeltme her iki tarafça teyit edilmelidir.
7. Tapu devri için malikin hazırlaması gereken belge hangisidir?
- Kimlik belgesi ve taşınmaza ait tapu senedi ✓
- Son üç aya ait banka hesap hareketleri dökümü
- Taşınmazın satın alındığı tarihteki satış ilanı
- Komşulardan alınmış yazılı muvafakat
Açıklama: Devir işleminde malikin kimliği ve taşınmaza ilişkin tapu kaydı esastır; ayrıca belediyeden alınan rayiç değer yazısı ve zorunlu deprem sigortası gibi belgeler istenir. Banka dökümü, eski ilan ve komşu muvafakati devir için aranan belgeler değildir.
8. Konut satışında zorunlu deprem sigortası (DASK) ile ilgili doğru bilgi hangisidir?
- Yalnızca yeni yapılan binalarda ve ilk satış işleminde aranır
- Yalnızca kredili satışlarda aranır
- Tapu işlemi sırasında poliçenin geçerli olması aranır ✓
- Satıştan sonra yaptırılması yeterlidir
Açıklama: Kapsamdaki binalar için zorunlu deprem sigortası, tapu devri sırasında geçerli poliçenin ibrazını gerektirir. Yapının yeni veya eski olması ya da satışın kredili olup olmaması bu zorunluluğu değiştirmez; işlemden sonraya bırakılamaz.
9. Alıcının tapu işlemi öncesinde yapması gereken en önemli kontrol nedir?
- Taşınmazın fotoğraflarının güncel olduğunu doğrulamak
- Tapu kaydında haciz, ipotek ve şerh bulunup bulunmadığını incelemek ✓
- İlan metninde yazım hatası olup olmadığına bakmak
- Komşuların taşınmaz ve bina hakkındaki görüş ve şikâyetlerini ayrıca almak
Açıklama: Devirden önce taşınmazın hukuki durumu incelenmelidir: haciz, ipotek, aile konutu şerhi veya intifa hakkı devirden sonra alıcıyı bağlayabilir. Bu inceleme yapılmadan yapılan devir ciddi kayıp doğurur. Fotoğraf, metin ve komşu görüşü hukuki risk göstermez.
10. Taşınmaz mülkiyetinin devri hangi anda gerçekleşir?
- Satış bedelinin tamamı ödendiğinde gerçekleşir
- Sözleşme imzalandığı anda gerçekleşir
- Tapu sicilinde tescil yapıldığında gerçekleşir ✓
- Anahtar teslim edildiğinde gerçekleşir
Açıklama: Taşınmazda mülkiyet, tapu kütüğüne tescil ile geçer. Bedelin ödenmesi, sözleşmenin imzalanması veya anahtarın teslimi tek başına mülkiyeti devretmez; bunlar borç ilişkisine ait olgulardır. Tescil yapılmadıkça alıcı malik sıfatını kazanmaz.
11. Tapu devri sırasında beyan edilen satış bedeli ile ilgili doğru uygulama hangisidir?
- Harç yükünü azaltmak için düşük beyan yapılabilir
- Emlak vergisi değeri kadar beyan yeterlidir
- Gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerekir ✓
- Beyan bedeli tarafların isteğine bırakılmıştır
Açıklama: Tapu harcı gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır; düşük beyan hem vergi ziyaı cezası hem alıcı açısından ileride ispat sorunu doğurur. Emlak vergisi değeri harç matrahının alt sınırıdır, gerçek bedelin yerine geçmez.
12. Tapu işleminde vekâletle hareket eden kişi için hangi kontrol yapılmalıdır?
- Vekilin ikametgâhının taşınmazla aynı ilçede olması
- Vekâletnamenin taşınmaz satışına yetki verdiğinin doğrulanması ✓
- Vekilin malik ile birinci derece akraba olduğunun ayrıca teyit edilmesi
- Vekâletnamenin en az bir yıl önce düzenlenmiş olması
Açıklama: Taşınmaz satışı özel yetki gerektirir; genel vekâletname satış için yeterli olmayabilir. Bu nedenle vekâletnamenin kapsamı, geçerliliği ve azledilip azledilmediği kontrol edilir. Akrabalık, ikametgâh veya düzenlenme tarihi geçerlilik ölçütü değildir.
13. Hizmet bedeli tahsilatında düzenlenmesi gereken nedir?
- Usulüne uygun fatura veya belge ✓
- Ofis içi tahsilat defteri kaydı
- Müşteriye gönderilen bilgi mesajı
- Sözlü mutabakat teyidi
Açıklama: Tahsil edilen bedel için usulüne uygun belge düzenlenmesi zorunludur; belgesiz tahsilat vergi mevzuatına aykırıdır ve uyuşmazlıkta alacağın ispatını zorlaştırır. İç kayıt resmî belge yerine geçmez.
14. Alım satımda hizmet bedelinin üst sınırı nedir?
- Satış bedelinin KDV dâhil %4'ü
- Taraf başına ayrı ayrı %4
- Satış bedelinin KDV hariç %4'ü ✓
- Serbestçe belirlenir, sınır yoktur
Açıklama: Üst sınır sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördüdür ve bu tavan işlem başına toplamdır; taraf başına ikiye katlanmaz. Sözleşmede aksi yoksa bedel taraflar arasında eşit paylaşılır.
15. Kiralamada hizmet bedelinin üst sınırı nedir?
- Yıllık kira bedelinin %4'ü
- KDV hariç bir aylık kira bedeli ✓
- İki aylık kira bedeli
- Sözleşmede alınan depozito tutarı kadar
Açıklama: Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Bu da işlem başına toplam tavandır. Depozito bir teminattır, hizmet bedeliyle ilgisi yoktur.
16. Fizibilite sonucu değerlendirilirken hangi karşılaştırma yapılır?
- Arsa bedeli ile piyasa fiyatı
- Toplam gelir ile toplam maliyet ✓
- İnşaat süresi ile rakip projeler
- Satış ofisi maliyeti ile bütçe
Açıklama: Fizibilite, projeden beklenen toplam gelirle arsa, inşaat, ruhsat, finansman ve pazarlamayı içeren toplam maliyeti karşılaştırır. Aradaki fark kârlılığı gösterir; tek kalem karşılaştırması yanıltır.
17. Duyarlılık analizi ne işe yarar?
- Varsayım değişince sonucun ne olacağını görmeye ✓
- Proje adının hedef kitlede uyandırdığı etkiyi ölçmeye
- Malzeme kalitesini ölçmeye
- Çalışan memnuniyetini ölçmeye
Açıklama: Duyarlılık analizi temel varsayımlar (maliyet, satış fiyatı, satış hızı, faiz) değiştiğinde sonucun ne kadar sarsıldığını gösterir. Küçük bir sapmada zarara dönen proje kırılgandır; böylece karar tek bir iyimser senaryoya dayanmaz.
18. Analiz sonucu proje uygun bulunmazsa ne yapılmalıdır?
- Varsayımlar değiştirilip olumlu gösterilmeli
- Sonuç bildirilmeden devam edilmeli
- Yalnızca olumlu kalemler raporlanmalı
- Sonuç gerekçesiyle yatırımcıya bildirilmeli ✓
Açıklama: Fizibilitenin işlevi kararı desteklemektir; olumsuz sonuç da bir sonuçtur ve gerekçeleriyle aktarılmalıdır. Varsayımları sonuca göre eğmek analizin anlamını yok eder ve yatırımcıyı zarara sürükler.
19. Bir konutun rayiç bedeli belirlenirken birincil dayanak aşağıdakilerden hangisidir?
- Bölgede gerçekleşmiş benzer satışlar ✓
- Mal sahibinin satış için talep ettiği fiyat düzeyi
- İlan sitelerinde yayımlanan güncel istenen fiyatlar
- Emlak vergisine esas alınan asgari beyan değeri
Açıklama: Rayiç bedel, emsal karşılaştırma yaklaşımında gerçekleşmiş satışlara dayanır. İlan fiyatı 'istenen' fiyattır ve pazarlık payı içerir; mal sahibinin beklentisi sübjektiftir. Emlak vergisine esas asgari beyan değeri ise vergi matrahının alt sınırıdır, piyasa değeri değildir.
20. Emsal karşılaştırmasında seçilen emsalin taşıması gereken özellik nedir?
- Aynı ilde bulunması ve daha yüksek fiyatlı olması
- Aynı danışman tarafından satılmış olması
- Aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihli olması ✓
- Aynı ilan portalında ve aynı dönem içinde yayımlanmış olması
Açıklama: Emsalin karşılaştırılabilir olması için konum, nitelik (alan, kat, yaş, imar durumu) ve zaman bakımından yakın olması gerekir. Şehir düzeyinde benzerlik yeterli değildir; piyasa koşulları zamanla değiştiğinden eski satışlar da yanıltır. Satan kişi veya portal ölçüt değildir.
Kalan 118 soruyu göster
21. Belirlenen rayiç bedelin mal sahibiyle paylaşılmasında doğru yaklaşım nedir?
- Dayanak verileri göstererek gerekçeli biçimde sunmak ✓
- Mal sahibinin beklentisine uygun bir rakam söylemek
- Rakamı herhangi bir gerekçe göstermeden yazılı bildirmek
- Piyasanın üzerinde bir rakam verip sonra düşürmek
Açıklama: Fiyat, emsal verileriyle birlikte sunulduğunda mal sahibi kararını bilgiye dayanarak verir ve süreç boyunca beklenti yönetimi kolaylaşır. Beklentiye göre yüksek fiyat vermek taşınmazı pazarda uzun süre bekletir; gerekçesiz rakam ise güven kurmaz.
22. Pazarlık limiti neden mal sahibinden önceden alınır?
- İlan metninin daha kısa ve sade yazılabilmesi için
- Teklif geldiğinde hızlı karar verilebilmesi için ✓
- Hizmet bedelinin artırılabilmesi için
- Portalda öne çıkarma sağlanabilmesi için
Açıklama: Alt sınır önceden bilinirse gelen teklif anında değerlendirilir; alıcı beklemez ve teklif kaçmaz. Limit yoksa her teklif için mal sahibine ulaşılması gerekir ve süreç yavaşlar.
23. Bedel ve pazarlık limiti onayı nasıl alınmalıdır?
- Sözlü mutabakatla
- Kısa bir mesajla alınan teyitle
- Yazılı olarak, tarih ve tutarla ✓
- Danışmanın kendi notuyla
Açıklama: Yazılı onay, sonradan 'ben o rakama razı değildim' itirazını önler. Tarih önemlidir çünkü piyasa koşulları değiştiğinde limitin güncellenmesi gerekir. Kişisel not resmî dayanak sayılmaz.
24. Limitin altında bir teklif geldiğinde ne yapılmalıdır?
- Teklif doğrudan reddedilmelidir
- Teklif sahibine limit açıklanmalıdır
- Teklif yine de malike iletilmelidir ✓
- Teklif kayda alınmadan bırakılmalıdır
Açıklama: Teklifi değerlendirme yetkisi malike aittir; aracının süzme yetkisi yoktur. Malik koşullara göre limitini gözden geçirebilir. Limitin karşı tarafa açıklanması ise pazarlık gücünü ortadan kaldırır.
25. Tapu işlemleri sürecinde kontrol edilmesi gereken nedir?
- Randevu, belge ve harç adımlarının tamamlanması ✓
- Tapu müdürlüğünün günlük çalışma saatleri ve yoğunluğu
- Randevuya kaç kişinin katılacağı
- İşlemin hangi memurca yapılacağı
Açıklama: Süreç randevunun alınması, belgelerin eksiksizliği ve harç ile döner sermaye ödemelerinin yapılmasından oluşur. Biri eksikse işlem gerçekleşmez. Memur veya katılımcı sayısı sürecin kalitesini belirlemez.
26. Tapu harcı hangi tutar üzerinden hesaplanır?
- Emlak vergisi değeri üzerinden
- Gerçek devir bedeli üzerinden ✓
- Tarafların beyan ettiği düşük tutardan
- Kredi tutarı üzerinden
Açıklama: Harç gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanır. Emlak vergisi değeri matrahın alt sınırıdır, gerçek bedelin yerine geçmez. Düşük beyan vergi ziyaı cezası ve alıcı için ileride ispat sorunu doğurur.
27. Tapu işleminden sonra yapılması gereken nedir?
- Dosyanın hemen arşive kaldırılması
- Tarafların iletişim bilgilerinin silinmesi
- İlanın yayında bırakılması
- Tescilin gerçekleştiğinin teyit edilmesi ✓
Açıklama: Mülkiyet tescille geçtiğinden, tescilin gerçekleştiği teyit edilmeli ve taraflara bildirilmelidir. Ayrıca ilan yayından kaldırılmalı, portföy kaydı güncellenmelidir. Kişisel veriler ise mevzuata uygun saklama süresince tutulur.
28. Bir konutun satışa hazır hâle getirilmesinde öncelikli iş hangisidir?
- Konutun tümüyle yeniden dekore edilmesi
- Temizlik, küçük onarım ve düzenleme ile sunuma hazırlanması ✓
- Konuttaki tüm mobilya, beyaz eşya ve aydınlatmaların yenilenmesi
- Cephe boyasının değiştirilmesi
Açıklama: Hazırlığın amacı taşınmazın olduğu hâliyle en iyi görünmesidir: temizlik, çalışmayan armatürün onarımı, fazla eşyanın kaldırılması ve aydınlatma. Kapsamlı dekorasyon ve mobilya yenileme çoğu zaman maliyetini fiyata yansıtamaz.
29. Kiralamaya hazırlık aşamasında kontrol edilmesi gereken husus nedir?
- Konutun daha önce kaç kez kiralandığı bilgisi
- Konutun kullanıma uygunluğu ve tesisatların çalışır durumda olması ✓
- Komşuların kiracı profiline ilişkin tercihleri ve beklentileri hakkında bilgi
- Binanın inşaat yılında kullanılan malzeme markası
Açıklama: Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli hâlde teslim etmekle yükümlüdür; su, elektrik, ısıtma ve sıhhi tesisatın çalışır olması bu yükümlülüğün parçasıdır. Geçmiş kiralama sayısı, komşu tercihi ve malzeme markası hazırlık ölçütü değildir.
30. Satışa hazırlık kapsamında yapılacak masraflar konusunda doğru yaklaşım nedir?
- Yapılacak işlerin ve masrafın malikle önceden mutabık kalınması ✓
- Masrafların tamamının danışman tarafından karşılanması
- Yapılan masrafın sonradan hizmet bedeline eklenerek tahsil edilmesi
- Malike bildirilmeden gerekli görülen işlerin yaptırılması
Açıklama: Taşınmaz üzerinde yapılacak her iş ve bunun bedeli malikle önceden konuşulup mutabık kalınmalıdır. Habersiz yaptırılan işin bedeli talep edilemez ve uyuşmazlık doğurur; masrafı sonradan hizmet bedeline eklemek de sözleşmeye aykırıdır.
31. Parsel ve imar sorgulaması hangi kaynaktan yapılmalıdır?
- İlan portallarının sunduğu harita ve konum ekranından
- İlgili belediye ve tapu-kadastro kayıtlarından ✓
- Komşu parsel maliklerinin beyanından
- Uydu görüntüsü sağlayan uygulamalardan
Açıklama: İmar durumu ve parsel bilgisi yalnızca yetkili kurum kayıtlarından alınır; belediyenin imar durum belgesi bağlayıcı olandır. Harita uygulamaları ve beyanlar yaklaşık bilgi verir, yapılaşma hakkını göstermez.
32. İmar durum belgesinde yer alan TAKS değeri neyi gösterir?
- Toplam inşaat alanının arsa alanına oranını
- İzin verilen azami kat adedini
- Taban alanının arsa alanına oranını ✓
- Komşu parsele bırakılacak çekme mesafesini
Açıklama: TAKS, yapının zemine oturduğu alanın arsaya oranıdır. Toplam inşaat alanının arsaya oranı ise KAKS'tır (emsal). İkisi karıştırıldığında arsanın yapılaşma kapasitesi yanlış hesaplanır ve fizibilite baştan hatalı kurulur.
33. Arsa alıcısına imar bilgisi aktarılırken doğru yaklaşım nedir?
- Görüşme sırasında sözlü olarak özetlenmesi
- Yalnızca emsal değerinin söylenmesi
- Alıcının kendi araştırmasına bırakılması
- Belgeye dayandırılarak yazılı aktarılması ✓
Açıklama: Yapılaşma hakkı arsanın değerini doğrudan belirler; sözlü aktarımda yanlış anlaşılma ve sonradan itiraz sık görülür. Bilgi belgeye dayandırılıp yazılı verilirse hem alıcı doğru karar verir hem aracı kendini korur.
34. Yatırım müşterisinin ihtiyacının belirlenmesinde ilk adım nedir?
- Hedeflenen getiri, vade ve risk toleransının belirlenmesi ✓
- Portföydeki en yüksek fiyatlı taşınmazın sunulması
- Bölgedeki tüm güncel ilanların müşteriye topluca gönderilmesi
- Müşterinin oturmak istediği semtin öğrenilmesi
Açıklama: Yatırım danışmanlığı, müşterinin ne beklediğini netleştirmekle başlar: hedef getiri, parayı ne kadar süre bağlayabileceği ve dalgalanmaya ne ölçüde katlanabileceği. Bu üç bilgi olmadan yapılan öneri isabetli olamaz. Oturum tercihi ise yatırım kararının ölçütü değildir.
35. Yatırım müşterisi için 'likidite' neyi ifade eder?
- Taşınmazın kira getirisinin düzenliliğini
- Taşınmazın bulunduğu binanın yaşını ve inşaat kalitesi düzeyini
- Taşınmazın ihtiyaç hâlinde makul sürede nakde çevrilebilmesini ✓
- Taşınmazın kredi kullanılabilirliğini
Açıklama: Likidite, varlığın değerinden önemli kayıp olmadan ve makul sürede satılabilmesidir. Talebi dar bir taşınmaz yüksek getiri vaat etse de çıkışı zor olabilir; bu risk yatırımcıya baştan anlatılmalıdır. Kira düzenliliği ve kredi imkânı ayrı unsurlardır.
36. Yatırım müşterisine öneri sunulurken doğru yaklaşım nedir?
- Getiri ve risklerin birlikte, gerekçeleriyle sunulması ✓
- Getirinin garanti edildiğinin belirtilmesi
- Yalnızca olumlu senaryonun aktarılması
- Yatırım kararının danışman tarafından müşteri adına verilmesi
Açıklama: Yatırımda getiri her zaman bir riskle birliktedir; boşluk süresi, değer kaybı ve likidite riski açıkça anlatılmalıdır. Garanti taahhüdü vermek hem gerçekçi değildir hem sorumluluk doğurur. Karar müşteriye aittir; danışman bilgi ve seçenek sunar.
37. Pazarlık sürecinde danışmanın tutumu nasıl olmalıdır?
- Her iki tarafa karşı tarafsız, açık ve dürüst olmalıdır ✓
- Alıcı lehine bilgi saklayarak fiyatı düşürmeye çalışmalıdır
- Satıcının beklentisini tek başına belirleyici saymalıdır
- Tarafların iletişimini kesip tek başına karar vermelidir
Açıklama: Aracı, tarafların anlaşmasını sağlayan konumdadır; bilgi saklamak veya bir tarafı kayırmak hem güveni hem hukuki durumu zedeler. Doğru tutum, her iki tarafa da doğru bilgiyi vermek ve uzlaşma zeminini göstermektir.
38. Pazarlıkta teklif ve karşı tekliflerin kayıt altına alınmasının yararı nedir?
- Portalda ilan sıralamasını yükseltmesi
- Hizmet bedeli oranını artırabilmesi
- İşletmenin vergi matrahını düşürebilmesine imkân sağlaması
- Sonradan çıkacak anlaşmazlıkta sürecin belgelenebilmesi ✓
Açıklama: Hangi teklifin ne zaman ve hangi koşulla yapıldığının kaydı, taraflar arasında sonradan çıkan 'ben öyle demedim' tartışmasını sonlandırır. Bu kayıt hizmet bedelinin hak edildiğini göstermek bakımından da önemlidir. Portal sıralaması ve vergiyle ilgisi yoktur.
39. Alıcının sunduğu teklif satıcıya nasıl iletilmelidir?
- Koşullarıyla birlikte eksiksiz ve gecikmeksizin iletilmelidir ✓
- Danışman uygun bulmadığı takdirde satıcıya hiç iletilmeyebilir
- Yalnızca yazılı yapılmışsa iletilmelidir
- Yalnızca belirli bir tutarın üzerindeyse iletilmelidir
Açıklama: Teklifi değerlendirme yetkisi malike aittir; aracının teklifi süzme veya bekletme yetkisi yoktur. Teklif, bedelin yanı sıra ödeme biçimi ve süre gibi koşullarıyla birlikte eksiksiz aktarılır. Filtreleme, malikin karar hakkını ortadan kaldırır.
40. Tapu devri için hangi belge kontrol edilir?
- Son üç aylık banka hesap dökümü
- Taşınmazın eski satış ilanı
- Komşulardan alınmış muvafakat
- Kimlik belgesi ve tapu senedi ✓
Açıklama: Devirde malikin kimliği ve taşınmaza ilişkin tapu kaydı esastır; ayrıca belediyeden rayiç değer yazısı ve zorunlu deprem sigortası istenir. Banka dökümü, eski ilan ve komşu muvafakati devir için aranmaz.
41. Vekâletle işlem yapılacaksa hangi kontrol şarttır?
- Vekâletin satışa yetki verdiğinin doğrulanması ✓
- Vekilin malikle akraba olduğunun teyidi
- Vekilin aynı ilçede ikamet ettiğinin teyidi
- Vekâletnamenin bir yıldan eski olmadığının ayrıca teyidi
Açıklama: Taşınmaz satışı özel yetki gerektirir; genel vekâletname yeterli olmayabilir. Vekâletin kapsamı, geçerliliği ve azledilip azledilmediği kontrol edilir. Akrabalık, ikametgâh ve tarih geçerlilik ölçütü değildir.
42. Belgelerde eksik tespit edildiğinde ne yapılmalıdır?
- Tapu randevusunda tamamlanmaya çalışılmalı
- İşlem eksik belgeyle başlatılmalı
- Randevu öncesi tamamlanması sağlanmalı ✓
- Eksik taraf sonradan bilgilendirilmeli
Açıklama: Eksik belge tapu randevusunda işlemi durdurur; taraflar boşuna gelir ve güven zedelenir. Belgeler randevudan önce listelenip tamamlanmalı, tamamlandığı teyit edilmelidir.
43. Satış sonrası sunulacak hizmetlerden biri hangisidir?
- Müşterinin kredi notunun izlenmesi
- Abonelik devirlerinde yönlendirme ✓
- Müşterinin sonraki alışverişlerinin takibi
- Komşularla ilişkilerinin denetlenmesi
Açıklama: Satış sonrası hizmet müşterinin pratik ihtiyaçlarına yönelir: elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin devri, taşınma ve tadilat yönlendirmesi. Diğer seçenekler kişisel alana müdahaledir ve veri koruma bakımından da uygun değildir.
44. Satış sonrası iletişimin işletmeye faydası nedir?
- Alınan hizmet bedeli oranının yükselmesi
- Vergi yükünün azalması
- İlan ücretinin düşmesi
- Tavsiye yoluyla yeni müşteri gelmesi ✓
Açıklama: Memnun müşteri çevresine tavsiye ederek en düşük maliyetli müşteri kaynağını oluşturur. Bu nedenle işlem sonrası iletişim nezaket değil iş geliştirme faaliyetidir. Hizmet bedeli ve vergi bundan bağımsızdır.
45. Satış sonrası gelen şikâyet nasıl ele alınmalıdır?
- Kayda alınıp incelenip sonucu bildirilmeli ✓
- Sözlü dinlenip kapatılmalı
- Müşteri konuda haksız olduğuna ikna edilmeli
- Yalnızca yazılıysa dikkate alınmalı
Açıklama: Şikâyet kayda alınır, tarafsız incelenir ve sonucu müşteriye bildirilir. Bu döngü hem güveni onarır hem sürece geri besleme sağlar. Sözlü kapatmak izlenebilirliği yok eder ve tekrar eden hata görünmez kalır.
46. Bir taşınmaz portföye alınırken toplanması gereken temel bilgi aşağıdakilerden hangisidir?
- Bina sakinlerinin meslek, gelir ve eğitim durumu dağılımı bilgileri
- Tapu kayıt bilgileri, fiziki özellikler ve malik bilgisi ✓
- Çevredeki okulların son yıllara ait başarı sıralamaları
- Malikin sosyal medya hesaplarındaki paylaşım geçmişi
Açıklama: Portföy kaydı, taşınmazı hukuken ve fiilen tanımlayan bilgiyle kurulur: ada-parsel ve tapu kaydı, nitelik ve metrekare gibi fiziki özellikler, malik ve varsa şerh durumu. Bu bilgiler doğrulanmadan yapılan tanıtım yanıltıcı olur ve sorumluluk doğurur.
47. Portföy bilgilerinin güncel tutulması neden gereklidir?
- Satılan veya durumu değişen taşınmazın yanlış tanıtılmasını önlediği için ✓
- İlan portalının abonelik koşulu olduğu için gereklidir
- Ofisin arşiv dosya sayısını ve kayıt hacmini artırmaya yaradığı için
- Danışman sayısının belirlenmesine esas alındığı için gereklidir
Açıklama: Portföy canlı bir kayıttır: fiyat, doluluk, tapu durumu ve satış statüsü değişebilir. Güncellenmeyen kayıt müşteriye artık geçerli olmayan bilgi sunulmasına, boşa gösterime ve güven kaybına yol açar.
48. Müşteri portföyü oluşturulurken kişisel verilerin toplanmasında uyulması gereken ilke nedir?
- İleride gerekebilecek her türlü bilginin toplanması gerekir
- Toplanan verinin süresiz ve sınırsız biçimde saklanması esastır
- Verinin yalnızca sözlü olarak kaydedilmesi gerekir
- Amaçla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü veri toplanması gerekir ✓
Açıklama: Kişisel veriler belirli bir amaç için, o amaçla bağlantılı ve ölçülü biçimde işlenir; amaç sona erdiğinde silinir. 'Belki lazım olur' diyerek fazladan veri toplamak ve süresiz saklamak mevzuata aykırıdır. Sözlü kayıt ise izlenebilirliği ortadan kaldırır.
49. Portföydeki bir taşınmazın güvenilirliğini kontrol ederken öncelikle neye bakılır?
- İlanın portalda kaç kez görüntülendiğine bakılır
- Taşınmazın fotoğraflarının çekim kalitesine bakılır
- Tapu kaydındaki malik, nitelik ve şerh durumuna bakılır ✓
- Komşu taşınmazların ilan fiyatlarına ve metrekare değerlerine bakılır
Açıklama: Güvenilirliğin dayanağı tapu kaydıdır: taşınmazın gerçek maliki kim, niteliği ne, üzerinde haciz, ipotek veya şerh var mı. Görüntülenme, fotoğraf kalitesi ve komşu fiyatları tanıtımla ilgilidir; taşınmazın hukuki durumu hakkında bilgi vermez.
50. Tapu kaydında görülen 'ipotek şerhi' alıcı açısından ne anlama gelir?
- Taşınmazın hiçbir koşulda satılamayacağı anlamına gelir
- Taşınmazın imar durumunun bulunmadığı anlamına gelir
- Taşınmazın kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırılmış ve devredilemez olduğu anlamına gelir
- Taşınmazın bir alacağın teminatı olarak yükümlülük altında olduğu anlamına gelir ✓
Açıklama: İpotek, taşınmazın bir alacağın teminatı olarak yüklü olduğunu gösterir. Satışa mutlak engel değildir; genellikle devir sırasında borç kapatılarak veya alacaklının muvafakatiyle işlem yapılır. İmar durumu ve kamulaştırma ayrı konulardır ve tapuda farklı biçimde görünür.
51. Portföyde yer alan bilgilerin doğruluğundan kim sorumludur?
- Yalnızca ilanı yayımlayan portal sorumludur
- Yalnızca taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı maliki sorumludur
- İlanı düzenleyen ve yayımlayan işletme de sorumludur ✓
- Yalnızca satın alan müşteri sorumludur
Açıklama: İlanı düzenleyip yayımlayan işletme, verdiği bilginin doğruluğundan sorumludur; bu nedenle malikten alınan beyan tapu kaydı ve belgelerle doğrulanır. Sorumluluğu tamamen malike veya portala bırakmak mümkün değildir.
52. Bir konutun durum tespiti yapılırken aşağıdakilerden hangisi kontrol edilir?
- Malikin taşınmazı kaç yıl önce satın aldığı bilgisi
- Binada oturanların ortalama yaş ve hane büyüklüğü dağılımı bilgisi
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı ✓
- Sokaktaki diğer binaların dış cephe renkleri
Açıklama: Durum tespitinde taşınmazın hukuki ve fiziki uygunluğu incelenir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) bunun temelidir. İskanı olmayan yapıda kredi ve abonelik süreçleri sorun çıkarır. Malikin edinme tarihi, komşu profili ve cephe rengi tespit ölçütü değildir.
53. Bir dairenin brüt ve net alanı arasındaki fark neyi ifade eder?
- Balkon dâhil edilip edilmediğine göre oluşan fiyat farkını
- Ortak alan payı ve duvar kalınlıklarından kaynaklanan alan farkını ✓
- Tapuda beyan edilen bedel ile ilan metninde yazan bedel arasındaki farkı
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki hukuki farkı
Açıklama: Brüt alan duvarlar ve ortak alan payını içerirken net alan fiilen kullanılan iç alanı gösterir. Aradaki fark ortak alan payı ve duvar kalınlığından doğar. Bu ayrım yapılmadan yapılan metrekare karşılaştırması alıcıyı yanıltır.
54. Durum tespitinde tespit edilen bir eksikliğin müşteriye bildirilmemesi nasıl değerlendirilir?
- Satışı hızlandıran kabul edilebilir bir uygulamadır
- Yalnızca ofis içi disiplin konusudur
- Yanıltıcı bilgilendirme olup sorumluluk doğurur ✓
- Yalnızca müşteri sorarsa bildirilmesi yeterlidir
Açıklama: Taşınmazın değerini veya kullanımını etkileyen eksikliğin gizlenmesi yanıltıcı bilgilendirmedir; işlem sonrası uyuşmazlık ve tazmin sorumluluğu doğurur. Bildirim müşterinin sormasına bağlı değildir, kendiliğinden yapılır.
55. Bir taşınmazın portföye alınması sürecinde düzenlenmesi gereken temel belge hangisidir?
- Ofisin aylık ilan yayın planı
- Danışmanın görev tanımı formu
- İlan portalıyla imzalanan abonelik sözleşmesi
- Yetkilendirme (portföye alma) sözleşmesi ✓
Açıklama: Taşınmazın pazarlanabilmesi için malikle yazılı bir yetkilendirme yapılır; bu sözleşme tarafları, taşınmazı, süreyi ve hizmet bedelini belirler. İlan planı, görev tanımı ve portal aboneliği işletmenin iç veya tedarik belgeleridir, malikle ilişkiyi kurmaz.
56. Aracılık sözleşmesinde bulunması gereken unsur aşağıdakilerden hangisidir?
- Tarafların kimlik bilgileri, taşınmaz ve hizmet bedeli ✓
- Danışmanın çalışma saatleri ve izin günleri
- Ofisin internet sitesi ile sosyal medya hesaplarının adresleri
- Portalda yayımlanacak fotoğraf sayısı
Açıklama: Sözleşme, tarafların kim olduğunu, hangi taşınmaz için hangi hizmetin verileceğini, süreyi ve hizmet bedelinin oranını içerir. Bu unsurlar olmadan hizmet bedeli talebi tartışmalı hâle gelir. Çalışma saati, sosyal medya ve fotoğraf sayısı sözleşmenin esaslı unsuru değildir.
57. Portföye alma sürecinde malikten alınması gereken belge hangisidir?
- Malikin ikametgâh belgesinin noter onaylı örneği
- Malikin son üç aylık banka hesap dökümü
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve malikin kimlik belgesi ✓
- Malike ait vergi levhasının onaylı aslı ve imza sirküleri
Açıklama: Yetkilendirmenin geçerli olabilmesi için taşınmazın gerçek malikiyle sözleşme yapıldığının doğrulanması gerekir; bunun yolu güncel tapu kaydı ile kimlik belgesinin karşılaştırılmasıdır. Banka dökümü ve vergi levhası bu süreçte istenmez; ikametgâh ise zorunlu unsur değildir.
58. Bir taşınmazın tanıtımında kullanılan yöntemler arasında aşağıdakilerden hangisi yer alır?
- Yalnızca ofis vitrinine asılan basılı ilan
- Yalnızca danışmanın kişisel tanıdık çevresi
- İlan portalları, sosyal medya ve yerinde gösterim ✓
- Yalnızca yerel gazetelerde yayımlanan seri ilan sayfaları
Açıklama: Tanıtım tek kanala bağlanmaz; portal ilanı, sosyal medya, ofis içi sunum ve yerinde gösterim birlikte kullanılır. Kanal seçimi hedef kitleye göre yapılır. Tek kanala indirgemek erişimi daraltır ve satış süresini uzatır.
59. İlan metni hazırlanırken uyulması gereken kural nedir?
- Taşınmazın olumlu yönlerinin abartılarak yazılması
- Fiyatın belirtilmemesi ve telefonla sorulmasının istenmesi
- Bilgilerin gerçeğe uygun ve doğrulanabilir olması ✓
- Metnin mümkün olduğunca kısa tutulması
Açıklama: İlanda yer alan bilgi gerçeğe uygun olmalı ve belgeyle doğrulanabilmelidir; yanıltıcı ilan idari yaptırıma ve tazmin sorumluluğuna yol açar. Abartı, güveni işlem aşamasında zedeler. Fiyatın gizlenmesi ve aşırı kısalık ise etkinliği düşürür.
60. Taşınmaz tanıtımında fotoğraf kullanımıyla ilgili doğru uygulama hangisidir?
- Taşınmazın güncel ve gerçek fotoğraflarının kullanılması ✓
- Benzer bir taşınmazın fotoğrafının kullanılması
- Yalnızca binanın dış cephesine ait fotoğrafın paylaşılması
- Görsel kullanılmayıp yalnızca metin yazılması
Açıklama: Fotoğraf, ilanın taşıdığı bilginin parçasıdır ve tanıtılan taşınmaza ait, güncel olmalıdır. Benzer taşınmazın görseli yanıltıcı ilan sayılır. Yalnızca dış cephe veya görselsiz ilan ise müşterinin ön değerlendirme yapmasını engeller.
61. Tanıtım için kullanılacak araç ve hizmetler belirlenirken temel ölçüt nedir?
- Kullanılacak aracın piyasadaki en yeni teknoloji olması
- Rakip ofisin kullandığı araçlarla aynı olması
- Ofis bütçesinin tamamının kullanılabilmesi
- Hedef kitleye ulaşma etkinliği ve maliyet dengesi ✓
Açıklama: Seçim, hedef kitleye ulaşma etkinliği ile maliyet arasındaki dengeye göre yapılır: lüks konutta profesyonel görsel ve sanal tur karşılığını verirken dar bütçeli konutta portal görünürlüğü daha belirleyicidir. Yenilik veya rakip taklidi tek başına ölçüt değildir.
62. Tanıtım hizmeti dışarıdan tedarik edilirken dikkat edilmesi gereken husus nedir?
- Yalnızca en düşük fiyat verenin seçilmesi
- Hizmet kapsamı, teslim süresi ve kalitesinin yazılı belirlenmesi ✓
- Tedarikçinin ofise yakın olması
- Ödemenin iş başlamadan önce tamamının peşin olarak yapılmış olması
Açıklama: Dış hizmette kapsam, teslim süresi ve kalite ölçütleri yazılı belirlenmezse teslim edilen iş beklentiyi karşılamaz ve tanıtım takvimi aksar. Yalnızca fiyata bakmak çoğu zaman işin yeniden yaptırılmasına yol açar; yakınlık ve ödeme biçimi tali konulardır.
63. Tanıtım materyallerinde kullanılacak bilgilerin kaynağı ne olmalıdır?
- Malikin sözlü olarak verdiği beyan tek başına yeterlidir
- Tapu kaydı ve belgelerle doğrulanmış bilgiler olmalıdır ✓
- Komşulardan alınan bilgiler kullanılabilir
- Portalda benzer ilanlarda yazan bilgiler kullanılabilir
Açıklama: Materyalde yer alan alan, nitelik ve imar bilgisi belgeye dayanmalıdır; sözlü beyan doğrulanmadan kullanıldığında yanıltıcı ilan riski doğar. Komşu beyanı ve benzer ilanlardan aktarma bilgi hiçbir şekilde kaynak sayılmaz.
64. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre alım satıma aracılıkta hizmet bedeli için hangisi doğrudur?
- Satış bedelinin katma değer vergisi dâhil yüzde dördünü aşamaz
- Satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz ✓
- Taraflarca serbestçe belirlenir, herhangi bir üst sınırı yoktur
- Alıcıdan yüzde dört, satıcıdan yüzde dört olarak ayrı ayrı alınır
Açıklama: Üst sınır, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördüdür. Bu tavan işlem başına toplamdır; taraf başına ikiye katlanmaz. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bedel taraflar arasında eşit paylaşılır.
65. Kiralamaya aracılık hizmetinde hizmet bedelinin üst sınırı nedir?
- Yıllık toplam kira bedelinin yüzde dördü kadardır
- İki aylık kira bedeli kadardır
- Depozito tutarı kadardır
- KDV hariç bir aylık kira bedeli kadardır ✓
Açıklama: Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarını aşamaz. Bu da işlem başına toplam tavandır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Depozito teminattır, hizmet bedeliyle ilgisi yoktur.
66. Hizmet bedelinin tahsilinde düzenlenmesi gereken belge hangisidir?
- Yalnızca elden alındığına dair sözlü mutabakat
- Yalnızca ofis içinde tutulan tahsilat defterine yapılan kayıt
- Yalnızca müşteriye gönderilen kısa mesaj
- Tahsil edilen tutar için usulüne uygun fatura veya belge ✓
Açıklama: Tahsil edilen hizmet bedeli için usulüne uygun belge düzenlenmesi zorunludur; belgesiz tahsilat vergi mevzuatına aykırıdır ve uyuşmazlıkta alacağın ispatını zorlaştırır. İç defter kaydı veya mesaj resmî belge yerine geçmez.
67. Satış sonrası müşteriye sunulacak hizmetlerden biri aşağıdakilerden hangisidir?
- Müşterinin sonraki alışverişlerinin takip edilmesi
- Müşterinin kredi notunun ve banka borç durumunun izlenmesi
- Abonelik ve devir işlemlerinde yönlendirme yapılması ✓
- Müşterinin komşularıyla ilişkilerinin denetlenmesi
Açıklama: Satış sonrası hizmet, işlemin tamamlanmasının ardından müşterinin yaşadığı pratik ihtiyaçlara yönelir: elektrik, su, doğal gaz aboneliklerinin devri, taşınma ve tadilat yönlendirmesi. Bu, tavsiye yoluyla yeni iş getiren en güçlü unsurdur. Diğer seçenekler kişisel alana müdahaledir.
68. Satış sonrası iletişimin sürdürülmesinin işletmeye sağladığı temel fayda nedir?
- Hizmet bedeli oranının artırılmasını sağlaması
- Tavsiye yoluyla yeni müşteri kazanılmasını sağlaması ✓
- İşletmenin toplam vergi yükünün azaltılmasını sağlaması
- Portal ilan ücretinin düşürülmesini sağlaması
Açıklama: Memnun müşteri, çevresine tavsiye ederek en düşük maliyetli müşteri kaynağını oluşturur. Bu nedenle işlem sonrası iletişim bir nezaket değil, iş geliştirme faaliyetidir. Hizmet bedeli, vergi ve ilan ücretiyle bir bağlantısı yoktur.
69. Kiralama sonrası taraflara yönelik doğru uygulama hangisidir?
- Sözleşme sonrası hiçbir iletişim kurulmaması
- Yalnızca kiracı tarafla iletişimin sürdürülmesi ve takip edilmesi
- Yalnızca kiraya verenle iletişimin sürdürülmesi
- Teslim tutanağı düzenlenip sayaç değerlerinin kayda alınması ✓
Açıklama: Teslim sırasında taşınmazın durumu ve sayaç değerlerinin tutanakla kayıt altına alınması, tahliye aşamasında çıkacak hasar ve borç tartışmalarını önler. İletişimin tek tarafla sürdürülmesi ise tarafsızlık ilkesine aykırıdır.
70. Bir konutun brüt kira getirisi nasıl hesaplanır?
- Aylık kiranın satın alma bedeline bölünmesiyle bulunur
- Yıllık kira gelirinden işletme giderlerinin tamamı düşülerek bulunur
- Satın alma bedelinin aylık kiraya bölünmesiyle bulunur
- Yıllık kira geliri satın alma bedeline bölünüp yüzle çarpılarak ✓
Açıklama: Brüt kira getirisi = (yıllık kira geliri ÷ satın alma bedeli) × 100 şeklinde hesaplanır ve yüzde olarak ifade edilir. Giderlerin düşüldüğü hesap net getiridir. Bedelin kiraya bölünmesi ise geri dönüş süresini (amortisman) verir, getiriyi değil.
71. Net kira getirisi hesaplanırken hangi kalemler dikkate alınır?
- Vergi, aidat, sigorta, bakım ve boşluk süresi düşülür ✓
- Yalnızca elde edilen yıllık brüt kira geliri dikkate alınır
- Yalnızca satın alma bedeli dikkate alınır
- Yalnızca enflasyon oranı dikkate alınır
Açıklama: Net getiri, brüt kira gelirinden taşınmazı elde tutmanın maliyetleri düşülerek bulunur: emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım-onarım ve kiracısız geçen süre. Bu kalemler ihmal edilirse yatırımın gerçek verimi olduğundan yüksek görünür.
72. Yatırım kararında 'geri dönüş süresi' neyi gösterir?
- Kullanılan konut kredisi taksitlerinin kaç yılda biteceğini gösterir
- Yatırılan bedelin kira geliriyle kaç yılda karşılanacağını gösterir ✓
- Taşınmazın kaç yıl kullanılabileceğini gösterir
- Binanın ruhsat süresinin ne zaman biteceğini gösterir
Açıklama: Geri dönüş süresi, ödenen bedelin kira geliriyle kaç yılda geri alınacağını gösterir ve satın alma bedelinin yıllık kiraya bölünmesiyle bulunur. Kısa süre daha hızlı verim anlamına gelir. Kredi vadesi, yapı ömrü ve ruhsat süresi farklı kavramlardır.
73. Bir arsa için fizibilite çalışmasında ilk aşama hangisidir?
- İmar durumunun ve yapılaşma haklarının belirlenmesi ✓
- İnşaat firmasıyla anlaşma yapılması
- Proje için satış ofisinin kurulup donatılması işlemi
- Reklam kampanyasının planlanması
Açıklama: Fizibilite, arsada ne yapılabileceğinin belirlenmesiyle başlar: imar planı, emsal (KAKS), taban alanı oranı (TAKS), kat adedi ve çekme mesafeleri. Bu haklar bilinmeden maliyet ve gelir tahmini yapılamaz. Firma anlaşması ve tanıtım sonraki aşamalardır.
74. KAKS (emsal) değeri neyi ifade eder?
- Yapının oturacağı taban alanının arsa alanına oranını
- Toplam inşaat alanının arsa alanına oranını ✓
- Binanın izin verilen maksimum kat yüksekliğini
- Parselin komşu parsellere olan çekme mesafesini
Açıklama: KAKS, toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır; 1.000 m² arsada KAKS 2,00 ise toplam yapı alanı en fazla 2.000 m² olabilir. Taban alanının arsaya oranı ise TAKS'tır. Kat yüksekliği ve çekme mesafeleri ayrı imar koşullarıdır.
75. Kat karşılığı inşaat modelinde arsa sahibinin temel katkısı nedir?
- İnşaat maliyetinin tamamını finanse etmesi
- Arsayı projeye tahsis etmesi ✓
- Yapı denetim hizmetini üstlenmesi
- Satış ve pazarlamayı yürütmesi
Açıklama: Kat karşılığı modelde arsa sahibi arsayı, müteahhit ise inşaat maliyetini ve yapım organizasyonunu koyar; karşılığında bağımsız bölümler paylaşılır. Finansman, yapı denetimi ve pazarlama müteahhit tarafında yürütülür veya sözleşmeyle ayrıca düzenlenir.
76. Fizibilite çalışmasının sonucunu değerlendirirken hangi karşılaştırma yapılır?
- Yalnızca arsa bedelinin piyasa fiyatıyla karşılaştırılması
- Beklenen toplam gelir ile toplam maliyetin karşılaştırılması ✓
- Yalnızca inşaat süresinin rakip projelerle karşılaştırılması
- Yalnızca satış ofisi kurulum ve işletme maliyetinin karşılaştırılması
Açıklama: Fizibilite, projeden beklenen toplam gelirle arsa, inşaat, ruhsat, finansman ve pazarlama giderlerini içeren toplam maliyeti karşılaştırır. Aradaki fark projenin kârlılığını gösterir. Tek bir kalemin karşılaştırılması yanıltıcı sonuç verir.
77. Fizibilite değerlendirmesinde 'duyarlılık analizi' ne işe yarar?
- Projenin adının hedef kitlede uyandırdığı etkiyi ölçmeye yarar
- İnşaat malzemesinin kalitesini ölçmeye yarar
- Projede görev alan personelin memnuniyet ve bağlılık düzeyini ölçmeye yarar
- Varsayımlar değiştiğinde kârlılığın nasıl etkilendiğini görmeye yarar ✓
Açıklama: Duyarlılık analizi, temel varsayımlar (inşaat maliyeti, satış fiyatı, satış hızı, faiz) değiştiğinde sonucun ne kadar sarsıldığını gösterir. Küçük bir sapmada zarara dönen proje kırılgan sayılır. Böylece karar tek bir iyimser senaryoya dayandırılmaz.
78. Fizibilite sonucunda projenin uygun bulunmaması durumunda doğru davranış nedir?
- Sonucu yatırımcıya gerekçeleriyle bildirmek ✓
- Varsayımları değiştirerek sonucu olumlu göstermek
- Sonucu bildirmeyip projeye devam etmek
- Yalnızca olumlu kalemleri raporlamak
Açıklama: Fizibilitenin işlevi kararı desteklemektir; olumsuz sonuç da bir sonuçtur ve gerekçeleriyle aktarılmalıdır. Varsayımları sonuca göre eğmek analizin anlamını ortadan kaldırır ve yatırımcıyı zarara sürükler. Bu, mesleki sorumluluğun doğrudan konusudur.
79. Portföyün güncelliği kontrol edilirken öncelikle neye bakılır?
- İlanın portalda kaç kez görüntülendiğine
- İlan fotoğraflarının çekim kalitesi ve sayısına
- Portföye eklenme tarihinin eskiliğine
- Taşınmazın hâlâ satılık/kiralık olup olmadığına ✓
Açıklama: Güncellik kontrolünün ilk sorusu taşınmazın hâlâ pazarda olup olmadığıdır; satılmış veya başka yerden kiralanmış bir taşınmazın ilanda durması müşteriye boş gösterim yaptırır ve güveni zedeler. Görüntülenme ve fotoğraf kalitesi tanıtım ölçüsüdür.
80. Portföy güvenilirliğinin dayanağı hangisidir?
- Güncel tapu kaydı ve belgeler ✓
- Mal sahibinin görüşmede verdiği sözlü beyan
- Komşulardan alınan bilgiler
- Benzer ilanlarda yazan bilgiler
Açıklama: Malik, nitelik, alan ve şerh durumu tapu kaydından doğrulanır. Sözlü beyan iyi niyetli olsa da hatalı olabilir; komşu bilgisi ve benzer ilanlardan aktarma veri hiçbir şekilde kaynak sayılmaz. Yanlış bilgiyle yapılan ilan sorumluluk doğurur.
81. Portföy kontrolünün belirli aralıklarla tekrarlanmasının nedeni nedir?
- Arşiv dosya sayısının azaltılmak istenmesi
- Fiyat ve durum bilgisinin zamanla değişmesi ✓
- İlan portalı aboneliğinin yıllık yenilenme zorunluluğu
- Danışman performansının ölçülmek istenmesi
Açıklama: Fiyat güncellenir, taşınmaz kiraya verilir, üzerine şerh konur. Tek seferlik kontrol bu değişimleri yakalamaz; bu yüzden kontrol prosedüre bağlanmış aralıklarla tekrarlanır ve yapıldığı kayda geçer.
82. Portföye yeni taşınmaz kazandırmada işletmenin belirlediği yöntem neden esastır?
- Danışmanların iş yükünün eşitlenmesi için
- İlan sayısının hızla artırılabilmesi için
- Bilginin standart ve karşılaştırılabilir olması ✓
- Ofis içi rekabetin dönem boyunca canlı tutulabilmesi için
Açıklama: Herkes farklı yöntemle bilgi toplarsa kayıtlar birbirini tutmaz ve karşılaştırma yapılamaz. Standart yöntem, hangi bilginin hangi belgeye dayanarak alınacağını sabitler; portföy o zaman güvenilir bir veri tabanı olur.
83. Yeni taşınmaz portföye alınırken sorumlu danışmanın görevi nedir?
- Tüm görüşmeleri bizzat kendisi yapmak
- Yalnızca sözleşmeyi imzalamak
- Yalnızca taşınmazın satış fiyatını belirlemek
- Sürecin prosedüre uygun yürüdüğünü denetlemek ✓
Açıklama: Sorumlu danışmanın rolü işi tek başına yapmak değil, ekibin prosedüre uygun çalıştığını denetlemektir: belge alındı mı, tapu kontrol edildi mi, sözleşme eksiksiz mi. Yalnız imza atmak veya yalnız fiyat vermek bu sorumluluğu karşılamaz.
84. Portföye alınan taşınmaz için yetkilendirme sözleşmesi neden şarttır?
- İlan portalında öne çıkarma sağladığı için
- Tapu harcında indirim getirdiği için
- Yetkiyi ve hizmet bedelini dayanağa bağlar ✓
- Yıllık vergi beyanının hazırlanmasını kolaylaştırdığı için
Açıklama: Sözleşme olmadan yapılan pazarlama hem yetkisizdir hem satış gerçekleştiğinde hizmet bedeli talebini tartışmalı hâle getirir. Sözleşme tarafları, taşınmazı, süreyi ve bedeli belirler. Harç ve vergiyle ilgisi yoktur.
85. Portföydeki bilgilerin kontrolünde tapu kaydıyla karşılaştırılması gereken nedir?
- Malik, nitelik, ada-parsel ve şerh durumu ✓
- İlan metninin uzunluğu ve başlığı
- İlan fotoğraflarının çekildiği tarih ve saat
- Taşınmazın portale eklenme saati
Açıklama: Bu dört bilgi taşınmazı hukuken tanımlar ve yanlış olduğunda işlem tapuda durur: farklı malik, farklı nitelik veya fark edilmemiş şerh. İlan metni ve görsel bilgisi tanıtım alanıdır, hukuki doğrulamanın konusu değildir.
86. Portföy bilgisinde hata tespit edilirse ne yapılmalıdır?
- İlan kaldırılmadan düzeltme sonraya bırakılmalı
- Yalnızca soran müşteriye doğrusu söylenmeli
- Bilgi düzeltilip düzeltme kaydedilmeli ✓
- Hata küçük görülüyorsa düzeltilmeden geçilmeli
Açıklama: Yanlış bilgi yayında kaldığı sürece yanıltıcı ilan riski sürer; düzeltme derhal yapılır ve neyin ne zaman düzeltildiği kayda geçer. 'Soran öğrenir' yaklaşımı sorumluluğu ortadan kaldırmaz.
87. Kontrol sırasında taşınmaz üzerinde şerh görülürse doğru davranış nedir?
- Niteliği araştırılıp taraflara bildirilmeli ✓
- Şerh satışa engel olmadığından yok sayılmalı
- Şerh yalnızca alıcı tarafa bildirilmeli
- Tapu randevusunda öğrenilmesi beklenmeli
Açıklama: Şerhin türü işlemi farklı etkiler: ipotek çoğu zaman kapatılarak aşılır, haciz ve aile konutu şerhi ayrı adım gerektirir. Niteliği araştırılıp her iki tarafa bildirilmezse işlem tapuda beklenmedik biçimde durur.
88. Emlak sahibinden bilgi alınırken sorulması gereken kritik konu hangisidir?
- Mal sahibinin mesleği ve gelir düzeyi
- Hukuki durum ve bilinen kusurlar ✓
- Mal sahibinin komşularıyla geçmiş ilişkileri
- Taşınmazı kaç yıl önce aldığı
Açıklama: İskan durumu, şerhler, kiracı varlığı ve bilinen kusurlar süreci doğrudan etkiler; sonradan ortaya çıktığında işlem bozulur. Malikin özel bilgileri ise ne gereklidir ne de kişisel verilerin korunması bakımından uygundur.
89. Emlak sahibinden alınan bilgilerin yazılı hâle getirilmesi neden önemlidir?
- Dosya hacminin büyütülmek istenmesi
- İlan metninin daha ayrıntılı yazılabilmesi
- Portal puanının yükseltilmesi
- Uyuşmazlıkta dayanak oluşturması ✓
Açıklama: Beyanın yazılı alınması, 'ben söylemiştim / bana söylenmedi' tartışmasını sonlandırır. Özellikle kusur ve kullanım bilgisi bakımından hem alıcıyı hem aracıyı korur.
90. Mal sahibi taşınmazdaki bir kusuru söylemek istemezse ne yapılmalıdır?
- Mal sahibinin talebine uyulup kusur ilanda yazılmamalıdır
- Kusur yalnızca sözlü olarak alıcıya iletilmelidir
- Gizlemenin doğuracağı hukuki sonuç anlatılmalıdır ✓
- Karar alıcının kendi incelemesine bırakılmalıdır
Açıklama: Değeri veya kullanımı etkileyen kusurun gizlenmesi işlem sonrası ayıp iddiası ve tazmin sorumluluğu doğurur; bu sorumluluk aracıya da yansıyabilir. Doğru davranış, mal sahibine sonucu anlatıp bilgiyi kayda geçirmektir.
91. Rayiç bedel tespitinin kontrolünde bakılacak ilk şey nedir?
- Tespiti yapan danışmanın kıdemi
- Hazırlanan değerleme raporunun kaç sayfa olduğu
- Emsallerin karşılaştırılabilir olduğu ✓
- Tespitin ne kadar sürede yapıldığı
Açıklama: Değerlemenin doğruluğu emsal seçimine bağlıdır: konum, nitelik ve tarih bakımından yakın olmayan emsal sonucu saptırır. Kontrol eden kişi önce emsal listesini ve seçim gerekçesini inceler; kıdem ve süre kalite göstergesi değildir.
92. Bedel tespitinde emsale uygulanan düzeltmeler ne için yapılır?
- Bedeli mal sahibinin beklentisine yaklaştırmak için
- Raporu daha ayrıntılı göstermek için
- Alınacak hizmet bedelini yükseltebilmek için
- Emsal ile taşınmaz farkını gidermek için ✓
Açıklama: Emsal hiçbir zaman birebir aynı değildir: kat, cephe, yaş, manzara farkları vardır. Bu farklar için artı-eksi düzeltme yapılır. Düzeltmeyi beklentiye göre kurmak değerlemeyi değil pazarlığı yapmaktır.
93. Tespit edilen bedel piyasadan belirgin biçimde yüksekse olası sonuç nedir?
- Talebin kendiliğinden artması
- Taşınmazın uzun süre satılmadan beklemesi ✓
- Emsal fiyatlarının yükselmesi
- Alınacak hizmet bedelinin kendiliğinden artması
Açıklama: Yüksek fiyat gösterimi azaltır; taşınmaz pazarda bekledikçe 'sorunlu' algısı oluşur ve sonunda gerçek değerinin altında satılabilir. Bu yüzden gerçekçi fiyat mal sahibinin de yararınadır ve gerekçesiyle anlatılmalıdır.
94. Nihai bedeli onaylayan sorumlu danışmanın yapması gereken nedir?
- Danışmanın önerdiği rakamı doğrudan kabul etmek
- Dayanağı inceleyip gerekçeyi kaydetmek ✓
- Rakamı ofisin dönem ortalamasına göre belirlemek
- Kararı mal sahibinin beklentisine bırakmak
Açıklama: Onay bir imza değil bir kontroldür: hangi emsaller kullanıldı, hangi düzeltmeler yapıldı, sonuç makul mü. Gerekçenin kayda geçmesi hem tutarlılığı sağlar hem sonradan hesap verilebilir kılar.
95. Danışmanın önerdiği bedel dayanaksız bulunursa ne yapılmalıdır?
- Bedel sessizce değiştirilip onaylanmalıdır
- Onay ertelenip tüm satış süreci durdurulmalıdır
- Gerekçesiyle yeniden istenmelidir ✓
- Bedel mal sahibiyle doğrudan pazarlık edilmelidir
Açıklama: Rakamı sessizce değiştirmek danışmanın öğrenmesini engeller ve aynı hata tekrarlanır. Gerekçesiyle birlikte yeniden istemek hem doğru bedeli hem yetkinlik gelişimini sağlar. Süreci durdurmak ise mal sahibini bekletir.
96. Bedel onayının kayıt altına alınmasının yararı nedir?
- Kararın dayanağını göstermesi ✓
- Dosya sayfa sayısının artması
- İlanın portalda yayın süresinin uzaması
- Portal görünürlüğünün artması
Açıklama: Fiyat sonradan tartışma konusu olduğunda kararın dayanağı ve sorumlusu kayıttan görülür. Bu, hem iç denetimde hem müşteriyle yaşanan uyuşmazlıkta belirleyicidir.
97. Emlak sahibiyle düzenlenen belgelerin imza sürecinde kontrol edilmesi gereken nedir?
- Belgenin kaç nüsha basıldığı
- İmzalayanın gerçekten yetkili kişi olduğu ✓
- İmzanın hangi kalemle atıldığı
- Belgenin arşivde dosyalanma sırası ve numarası
Açıklama: Sözleşmeyi malik veya usulüne uygun vekâletle yetkilendirilmiş kişi imzalamalıdır; aksi hâlde sözleşme baştan sakat olur. Vekâletle gelinmişse belgenin satışa yetki verip vermediği ayrıca incelenir.
98. Sözleşme imzalanmadan önce taraflara ne yapılmalıdır?
- Yalnızca imza atılacak yerler gösterilmelidir
- Süreç hızlandırılarak imza alınmalıdır
- İçerik okunup anlaşılmalıdır ✓
- Sorular imza sonrasına bırakılmalıdır
Açıklama: Okunmadan atılan imza, sonradan itiraz ve iptal talebinin en sık gerekçesidir. Tarafın hükümleri anlaması sağlandığında hem sözleşme güçlenir hem güven kurulur. Aceleye getirilen imza süreci riske atar.
99. İmzalanan belgenin bir nüshasının emlak sahibine verilmesi neden gereklidir?
- Ofis arşivinin hafifletilmesi için
- Belgenin hukuken resmiyet kazanabilmesi için
- Portalda yayına alınabilmesi için
- Tarafın yükümlülüklerini görebilmesi için ✓
Açıklama: Taraf, imzaladığı metne her zaman erişebilmelidir; süre, bedel ve fesih koşulları ancak elinde nüsha varsa takip edilebilir. Nüsha verilmemesi hem güven sorunu hem uyuşmazlıkta aleyhe delil olur.
100. Portföy veri tabanına işlenen bilginin kontrolünde nelere bakılır?
- Kaydı sisteme giren danışmanın kıdem durumuna
- Kaydın hangi saatte girildiğine
- Bilginin belgeyle uyumlu olduğuna ✓
- Kayıt ekranının kullanım kolaylığına
Açıklama: Veri tabanı ancak belgeyle uyumluysa güvenilirdir; eksik girilen alan sonraki adımda fark edilir ve süreci geciktirir. Kontrol, girişin kim tarafından yapıldığına değil içeriğin doğruluğuna bakar.
101. Veri tabanına kişisel veri işlenirken hangi ilke gözetilir?
- Mümkün olan her bilginin toplanması
- Toplanan verinin süresiz olarak saklanması
- Verinin tüm personelle paylaşılması
- Amaçla bağlantılı ve ölçülü veri işlenmesi ✓
Açıklama: Kişisel veri belirli bir amaç için, o amaçla sınırlı biçimde işlenir ve amaç sona erdiğinde silinir. Fazladan veri toplamak, süresiz saklamak veya herkese açmak mevzuata aykırıdır ve idari para cezası riski doğurur.
102. Veri tabanındaki kaydın güncellenme geçmişinin tutulması ne sağlar?
- Değişikliğin izlenebilmesi ✓
- Kayıt ekranının daha hızlı açılması
- Veri tabanının kapladığı alanın küçülmesi
- Yedekleme ihtiyacının ortadan kalkması
Açıklama: Fiyat veya durum değişikliğinin ne zaman ve kim tarafından yapıldığı görülmezse hatanın kaynağı bulunamaz. Değişiklik geçmişi hem iç denetimin hem uyuşmazlık çözümünün temel aracıdır.
103. Danışmanın önerdiği pazarlama yöntemi onaylanırken bakılacak temel ölçüt nedir?
- Yöntemin daha önce hiç denenmemiş olması
- Yöntemin en düşük maliyetli olması
- Yöntemin rakiplerin kullandığından farklı olması
- Yöntemin hedef kitleye ulaşma etkinliği ✓
Açıklama: Onay, yöntemin bu taşınmaz ve bu hedef kitle için işe yarayıp yaramayacağına bakar. En ucuz yöntem doğru kitleye ulaşmıyorsa israftır; yenilik veya farklılık kendi başına bir değer ölçüsü değildir.
104. Önerilen pazarlama yöntemi yanıltıcı unsur içeriyorsa ne yapılmalıdır?
- Onaylanmamalı ve gerekçesi açıklanmalıdır ✓
- Küçük düzeltmeyle onaylanmalıdır
- Deneme amacıyla kısa süre uygulanmalıdır
- Sorumluluk danışmana bırakılarak onaylanmalıdır
Açıklama: Yanıltıcı tanıtım idari yaptırım ve tazmin sorumluluğu doğurur; sorumluluk yalnız öneriyi yapan kişide kalmaz, onaylayan da sorumludur. Reddedilirken gerekçe açıklanmalı ki aynı öneri tekrar gelmesin.
105. Pazarlama yönteminin etkisi nasıl değerlendirilir?
- Dönem içinde yayımlanan toplam ilan sayısıyla
- Gösterim ve teklif sayısındaki değişimle ✓
- Harcanan bütçe büyüklüğüyle
- Kullanılan kanal sayısıyla
Açıklama: Yöntem, taşınmaza gerçek ilgi getiriyorsa işe yarıyordur: gösterim ve teklif sayısı bunun ölçüsüdür. İlan sayısı, bütçe ve kanal çeşitliliği girdi ölçüleridir; sonucu göstermez.
106. Tanıtımda kullanılacak araç ve hizmetler belirlenirken ölçüt nedir?
- Aracın en yeni teknoloji olması
- Hedef kitleye erişim ile maliyet dengesi ✓
- Tedarikçinin ofise coğrafi olarak yakın olması
- Ofis bütçesinin tamamının kullanılması
Açıklama: Seçim, erişim etkinliği ile maliyet arasındaki dengeye göre yapılır: lüks konutta profesyonel görsel ve sanal tur karşılığını verir, dar bütçeli konutta portal görünürlüğü daha belirleyicidir. Yenilik ve yakınlık tali ölçütlerdir.
107. Tanıtım ihtiyaçları hangi aşamada belirlenmelidir?
- Satış planı hazırlanırken ✓
- İlk gösterim yapıldıktan sonra
- Teklif geldikten sonra
- Sözleşme imzalandıktan sonra
Açıklama: İhtiyaç plan aşamasında belirlenirse tanıtım gecikmeden başlar; taşınmazın pazardaki ilk haftaları en yüksek ilgiyi topladığı dönemdir. Sonraya bırakılan hazırlık bu dönemi kaçırır.
108. Ticari bir gayrimenkulün tanıtımında öne çıkarılacak unsur hangisidir?
- Ulaşım, alan ve işletme giderleri ✓
- Mutfak ve banyo dekorasyonu
- Komşu dairelerin aile yapısı
- Binanın dış cephe rengi ve kaplama malzemesi
Açıklama: Ticari kiracı kararını erişim, kullanılabilir metrekare ve toplam işletme yükü üzerinden verir. Konut pazarlamasının estetik ve yaşam unsurları burada belirleyici değildir; tanıtım materyali hedef kitleye göre kurgulanır.
109. Dışarıdan tanıtım hizmeti alınırken önceden yazılı belirlenmesi gereken nedir?
- Yalnızca ödenecek toplam tutar
- Yalnızca hizmeti verecek tedarikçinin unvanı
- Yalnızca işin başlama tarihi
- Kapsam, teslim süresi ve kalite ölçütleri ✓
Açıklama: Kapsam ve kalite ölçütü yazılmazsa teslim edilen iş beklentiyi karşılamaz ve tanıtım takvimi aksar. Yalnız fiyata bakarak seçim yapmak çoğu zaman işin yeniden yaptırılmasına yol açar.
110. Temin edilen malzeme veya hizmet beklentiyi karşılamıyorsa ne yapılmalıdır?
- Olduğu gibi kullanılıp süreç sürdürülmelidir
- Kayda alınıp tedarikçiyle çözülmeli ✓
- Bedeli ödenmeden tedarikçiyle ilişki kesilmelidir
- Sorun yalnızca sözlü olarak iletilmelidir
Açıklama: Uygunsuzluk kayda alınırsa hem düzeltme talep edilebilir hem tedarikçi seçiminde geçmiş performans görülür. Kayıtsız sözlü şikâyet ne düzeltme sağlar ne de sonraki seçimlere veri bırakır.
111. Tanıtım materyalinde kullanılacak bilgilerin kaynağı ne olmalıdır?
- Belgeyle doğrulanmış taşınmaz bilgileri ✓
- Mal sahibinin görüşmede verdiği sözlü beyan
- Benzer ilanlardan aktarılan bilgiler
- Komşulardan alınan bilgiler
Açıklama: Materyaldeki alan, nitelik ve imar bilgisi belgeye dayanmalıdır; doğrulanmadan kullanılan beyan yanıltıcı ilan riskini doğurur. Aktarma ve duyum hiçbir koşulda kaynak sayılmaz.
112. Bir konutun satışa hazırlanmasında öncelikli iş hangisidir?
- Konutun tümüyle yeniden dekore edilmesi
- Temizlik, küçük onarım ve düzenleme ✓
- Tüm mobilya ve beyaz eşyanın yenilenmesi
- Binanın dış cephesinin boyattırılması
Açıklama: Hazırlığın amacı taşınmazın olduğu hâliyle en iyi görünmesidir: temizlik, çalışmayan armatürün onarımı, fazla eşyanın kaldırılması. Kapsamlı dekorasyon ve eşya yenileme maliyetini fiyata yansıtamaz; cephe ise kat maliklerinin ortak kararına tabidir.
113. Kiralamaya hazırlıkta kontrol edilmesi gereken nedir?
- Tesisatların çalışır durumda olması ✓
- Taşınmazın daha önce kaç kez kiralandığı
- Komşuların kiracı profili tercihleri
- Binanın inşaatında kullanılan malzeme markası
Açıklama: Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli hâlde teslim etmekle yükümlüdür; su, elektrik, ısıtma ve sıhhi tesisatın çalışır olması bu yükümlülüğün parçasıdır. Teslimden sonra çıkan arıza uyuşmazlık doğurur.
114. Hazırlık masrafları konusunda doğru yaklaşım nedir?
- Malikle önceden mutabık kalınması ✓
- Masrafın danışman tarafından karşılanması
- Masrafın sonradan hizmet bedeline eklenmesi
- Gerekli görülen işin habersiz yaptırılması
Açıklama: Taşınmaz üzerinde yapılacak her iş ve bedeli malikle önceden konuşulmalıdır. Habersiz yaptırılan işin bedeli talep edilemez; masrafı sonradan hizmet bedeline eklemek de sözleşmeye aykırıdır.
115. Nihai bedel onaylanırken sorumlu danışman neye bakar?
- Danışmanın o ay için belirlenen satış hedefine
- Ofisin dönem ortalama fiyatına
- Bedelin emsal ve piyasa verisiyle uyumuna ✓
- Mal sahibinin ilk beklentisine
Açıklama: Onay bir kontroldür: bedel emsallerle ve güncel piyasayla uyumlu mu. Satış hedefi veya ofis ortalaması taşınmazın kendi gerçeğini yansıtmaz; ilk beklenti ise çoğu zaman piyasa öncesi bir tahmindir.
116. Onaylanan nihai bedelin taraflara bildirilme biçimi nasıl olmalıdır?
- Yazılı ve gerekçesiyle birlikte ✓
- Yalnızca telefon görüşmesinde sözlü olarak
- Yalnızca alıcı tarafa yazılı
- Sözleşme anında ilk kez
Açıklama: Bedelin nasıl bulunduğu anlatıldığında taraflar rakamı tartışmak yerine anlamaya başlar. Sözleşme anında ilk kez duyulan bir rakam ise güven kaybı ve son dakika pazarlığı doğurur.
117. Piyasa koşulları değiştiğinde onaylanan bedel ne olmalıdır?
- Sözleşme süresince sabit tutulmalı
- Yalnızca alıcı talep ederse değişmeli
- Yalnızca dönem sonunda gözden geçirilmeli
- Yeniden değerlendirilip güncellenmeli ✓
Açıklama: Faiz, kredi koşulları ve talep aylar içinde değişebilir; eski koşula göre belirlenmiş bedel taşınmazı pazarda bekletir. Bedel, gerekçesiyle birlikte yeniden değerlendirilip malikin onayıyla güncellenir.
118. Taraflar bir araya getirilirken danışmanın rolü nedir?
- Alıcı tarafın çıkarını öncelikli tutmak
- Satıcının beklentisini savunmak
- Tarafsız kalıp bilgi akışını sağlamak ✓
- Görüşmeyi yönlendirmeden izlemek
Açıklama: Aracı, tarafların anlaşmasını sağlayan konumdadır; bir tarafı kayırmak hem güveni hem hukuki durumu zedeler. Tarafsızlık pasiflik değildir — doğru bilgiyi vermek ve uzlaşma zeminini göstermek görevin parçasıdır.
119. Görüşmede varılan mutabakat nasıl kayda alınmalıdır?
- Görüşme sonrası akılda tutularak
- Yalnızca taraflardan birine sözlü bildirilerek
- Bedel ve koşullar yazılı hâle getirilerek ✓
- Sözleşme gününe kadar bekletilerek
Açıklama: Bedel, ödeme biçimi, teslim tarihi ve demirbaşlar aynı gün yazılı hâle getirilmezse taraflar farklı şeyler hatırlar. Yazılı mutabakat sözleşmenin taslağıdır ve pazarlığın yeniden açılmasını önler.
120. Taraflar bedelde anlaşamazsa doğru davranış nedir?
- Görüşmeyi hemen sonlandırmak
- Taraflardan birine kabul için baskı yapmak
- Bedeli danışmanın belirlemesi
- Farkın nedenini açıp seçenek üretmek ✓
Açıklama: Uyuşmazlık çoğu zaman yalnız rakamda değildir: teslim tarihi, demirbaş veya ödeme planı esnetilerek anlaşma sağlanabilir. Baskı kısa vadede sonuç verse de işlemin sonradan bozulmasına yol açar.
121. Hukuki ve teknik süreçler yürütülürken danışmanın sınırı nedir?
- Sürece ait hiçbir belgeyi incelememesi
- Hukuki danışmanlık yapmaması ✓
- Süreçle hiç ilgilenmemesi
- Yalnızca imza toplaması
Açıklama: Aracı, süreci koordine eder ve tarafları bilgilendirir; ancak hukuki görüş vermek yetkisi dışındadır. Karmaşık durumlarda tarafları avukata veya ilgili uzmana yönlendirmek doğru davranıştır.
122. Süreçte üçüncü kişilerle çalışılırken temel koşul nedir?
- Danışmanın uzmanı kendi seçimiyle belirlemesi
- İşin en hızlı biçimde bitirilmesi
- Maliyetin en düşük tutulması
- Tarafların bilgisi ve onayının bulunması ✓
Açıklama: Avukat, eksper veya teknik uzman görevlendirmesi tarafların bilgisi ve onayıyla yapılır; habersiz görevlendirmenin bedeli talep edilemez. Hız ve maliyet önemlidir ama onayın yerine geçmez.
123. Süreçte ortaya çıkan hukuki engel nasıl ele alınmalıdır?
- Taraflara bildirilip çözüm seçenekleri sunulmalı ✓
- İşlem tamamlanana kadar taraflardan saklanmalı
- Yalnızca alıcıya bildirilmeli
- Kendiliğinden çözülmesi beklenmeli
Açıklama: Haciz, ipotek veya intifa hakkı gibi engeller gizlendiğinde işlem son anda çöker ve sorumluluk aracıya döner. Doğru davranış, engeli her iki tarafa bildirip aşılma yollarını göstermektir.
124. Taşınmazın teslimi sırasında yapılması gereken nedir?
- Yalnızca anahtarın verilmesi
- Taraflardan yalnızca sözlü teyit alınması
- Yalnızca fotoğraf çekilmesi
- Teslim tutanağı ve sayaç kaydı ✓
Açıklama: Teslim anında taşınmazın durumu, demirbaşlar ve sayaç değerleri tutanakla kayda alınırsa sonradan hasar ve borç tartışması çıkmaz. Anahtar teslimi tek başına teslimin belgesi değildir.
125. Teslimde eksik veya hasar tespit edilirse ne yapılmalıdır?
- Tespit sözlü olarak taraflara bildirilmeli
- Teslim ertelenmeli
- Tutanağa yazılıp taraflara imzalatılmalı ✓
- Sonraki görüşmeye bırakılmalı
Açıklama: Tespitin tutanağa geçmesi, sorumluluğun kime ait olduğunu belirler. Yazılı olmayan tespit sonradan ispat edilemez ve çoğu uyuşmazlık tam burada doğar.
126. Teslim sürecinin takibi kimin sorumluluğundadır?
- Yalnızca alıcının
- Yalnızca satıcının
- Yalnızca tapu müdürlüğü görevlilerinin
- Süreci yürüten sorumlu danışmanın ✓
Açıklama: Aracılık hizmeti tapu tescilinde bitmez; teslimin sorunsuz tamamlanması hizmetin parçasıdır. Süreç takip edilmezse taraflar arasında doğrudan uyuşmazlık çıkar ve memnuniyet kaybolur.
127. Satış tamamlandıktan sonra portföyde yapılması gereken nedir?
- Kaydın olduğu gibi bırakılması
- Yalnızca fiyatın güncellenmesi
- Kaydın kapatılıp ilanların kaldırılması ✓
- Yalnızca ilandaki fotoğrafların silinmesi
Açıklama: Satılan taşınmazın ilanda kalması boş gösterim ve güven kaybı üretir. Kayıt kapatılır, ilanlar kaldırılır ve işlem bilgisi arşive alınır; bu bilgi ileride emsal olarak da kullanılır.
128. İşlem sonrası portföy kontrolü hangi bilgiyi üretir?
- Danışmanların mesai dağılımını
- Ofisin dönemlik ilan bütçesi kullanımını
- Hangi fiyatın gerçekten karşılık bulduğunu ✓
- Portal aboneliğinin verimini
Açıklama: Kaç günde, hangi fiyattan satıldığı bir sonraki değerlemenin en güvenilir girdisidir. Bu bilgi düzenli toplanmazsa ofis kendi işlem geçmişini emsal olarak kullanamaz.
129. Satılamadan yetki süresi dolan taşınmaz için ne yapılmalıdır?
- Kayıt sessizce kapatılmalı
- Süreç değerlendirilip malikle görüşülmeli ✓
- İlan yayında bırakılmalı
- Fiyat malike sorulmadan kendiliğinden düşürülmeli
Açıklama: Satılamama bir geri bildirimdir: fiyat mı, hazırlık mı, tanıtım mı sorunluydu. Bu değerlendirme malikle paylaşılırsa yetki yenilenebilir. Yetkisiz ilan yayında bırakmak ise mevzuata aykırıdır.
130. Yatırım müşterisinin ihtiyacı belirlenirken ilk sorulan nedir?
- Tercih ettiği daire cephesi ve kat konumu
- Oturmak istediği semt
- Hedef getiri, vade ve risk toleransı ✓
- Sevdiği mimari tarz
Açıklama: Yatırım danışmanlığı müşterinin ne beklediğini netleştirmekle başlar: hedef getiri, parayı ne kadar süre bağlayabileceği ve dalgalanmaya ne ölçüde katlanabileceği. Estetik tercihler oturum amaçlı alımın ölçütüdür.
131. Yatırımcı için 'likidite' ne anlama gelir?
- Makul sürede nakde çevrilebilmesi ✓
- Elde edilecek kira getirisinin düzenli olması
- Kredi kullanılabilir olması
- Binanın yeni olması
Açıklama: Likidite, varlığın değerinden önemli kayıp olmadan makul sürede satılabilmesidir. Talebi dar bir taşınmaz yüksek getiri vaat etse de çıkışı zor olabilir; bu risk yatırımcıya baştan anlatılmalıdır.
132. Yatırımcıya öneri sunulurken doğru yaklaşım nedir?
- Getirinin garanti edilmesi
- Yalnızca olumlu senaryonun aktarılması
- Getiri ve riskin birlikte anlatılması ✓
- Kararın müşteri adına verilmesi
Açıklama: Yatırımda getiri her zaman bir riskle birliktedir; boşluk süresi, değer kaybı ve likidite riski açıkça anlatılmalıdır. Garanti taahhüdü gerçekçi değildir ve sorumluluk doğurur; karar müşteriye aittir.
133. Arsa fizibilitesinde ilk belirlenmesi gereken nedir?
- İnşaat firmasının seçilmesi
- Satış ofisinin kurulması
- Proje için reklam kampanyasının planlanması
- İmar durumu ve yapılaşma hakları ✓
Açıklama: Fizibilite arsada ne yapılabileceğinin belirlenmesiyle başlar: imar planı, KAKS, TAKS, kat adedi ve çekme mesafeleri. Bu haklar bilinmeden maliyet ve gelir tahmini yapılamaz.
134. Fizibilitede maliyet tarafına hangi kalem girer?
- Yalnızca kaba ve ince inşaat maliyeti
- Yalnızca arsa bedeli
- Yalnızca ruhsat harçları
- Arsa, inşaat, ruhsat ve finansman giderleri ✓
Açıklama: Toplam maliyet arsa bedeli, inşaat, ruhsat ve harçlar, finansman faizi ile pazarlama giderlerinin toplamıdır. Tek kalemle yapılan hesap projeyi olduğundan kârlı gösterir ve karar yanlış kurulur.
135. Kat karşılığı modelde arsa sahibinin katkısı nedir?
- Arsayı projeye tahsis etmesi ✓
- İnşaat maliyetini finanse etmesi
- Yapı denetimini üstlenmesi
- Satış ve pazarlamayı yürütmesi
Açıklama: Kat karşılığı modelde arsa sahibi arsayı, müteahhit ise inşaat maliyetini ve yapım organizasyonunu koyar; karşılığında bağımsız bölümler paylaşılır. Finansman, denetim ve pazarlama müteahhit tarafında yürütülür veya sözleşmeyle düzenlenir.
136. Fizibilite raporunda mutlaka bulunması gereken nedir?
- Raporu hazırlayan uzmanın özgeçmiş bilgileri
- Kullanılan varsayımlar ve veri kaynakları ✓
- Ofisin tanıtım broşürü
- Rakip firmaların listesi
Açıklama: Rapor, sonucun hangi varsayımlara ve hangi verilere dayandığını göstermelidir; aksi hâlde okuyan sonucu doğrulayamaz ve koşullar değiştiğinde güncelleyemez. Varsayımlar raporun en kritik bölümüdür.
137. Raporda belirsizlikler nasıl aktarılmalıdır?
- Okuyucuyu kaygılandırmamak için atlanmalı
- Yalnızca sözlü olarak anlatılmalı
- Dipnotta kısaca geçilmeli
- Açıkça yazılıp etkisi belirtilmeli ✓
Açıklama: Belirsizlik gizlenirse rapor olduğundan kesin görünür ve yatırımcı riski hafife alır. Hangi varsayımın ne kadar oynayabileceği ve bunun sonuca etkisi açıkça yazılmalıdır; bu mesleki sorumluluğun konusudur.
138. Rapor yatırımcıya sunulurken doğru yaklaşım nedir?
- Sonucun ve gerekçesinin birlikte anlatılması ✓
- Yalnızca sonuç rakamının verilmesi
- Yalnızca raporun teslim edilmesi
- Yatırım kararının danışman tarafından verilmesi
Açıklama: Yatırımcı kararı kendisi verir; bunun için sonucu değil sonuca nasıl varıldığını da anlaması gerekir. Yalnız rakam vermek veya raporu teslim edip geçmek danışmanlık hizmetini eksik bırakır.
Sınav ve belge süreci
Emlak dışında bir meslekte belge alacaksanız MYK sınav simülasyonu sayfasından mesleğinizi seçebilir, o yeterliliğin sınav yapısını ve ücret aralığını görüp ücretsiz deneme sınavına girebilirsiniz.
Bu havuzu tamamladıktan sonra interaktif deneme sınavına (skorlu, birim başına 10 soru) girip hazırlığınızı ölçebilirsiniz. Sonuç %70+ ise belge başvurusuna geçebilirsiniz.