Son güncelleme: Temmuz 2026 · Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 5.6.2018, Sayı 30442; konsolide metin — son değişiklik 29.04.2026), madde 5 ve 20 · Yazan: Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi)
Emlakçı komisyonunun (yönetmelikteki adıyla hizmet bedeli) yasal üst sınırı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20'de düzenlenir: alım satımda satış bedelinin KDV hariç %4'ü, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedeli. Bunlar tavandır — altı pazarlığa açıktır, üstü yasaktır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bedel taraflar arasında eşit paylaşılır (satışta fiilen alıcı %2 + satıcı %2). Komisyona hak kazanmak hizmet verilmesine bağlıdır; buna karşılık emlakçının gösterdiği taşınmazı, emlakçıyı devre dışı bırakıp doğrudan almak da bedel borcunu ortadan kaldırmaz (m.20/8).
"Emlakçı komisyonu ne kadar?" sorusunun cevabı ilan sitelerinde ve kulaktan dolma bilgilerde değil, yönetmelik metnindedir. Bu rehber, 2026'da yürürlükte olan kuralları madde metinleriyle aktarır; alıcı, satıcı, kiracı ve emlak profesyoneli için ayrı ayrı ne anlama geldiğini örnek hesaplarla gösterir.
📜 Yasal Dayanak: Yönetmelik m.20 Ne Diyor?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 5.6.2018, Sayı 30442) "Hizmet bedeli" başlıklı 20. maddesinde iki ayrı tavan belirler:
m.20/1: "Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz."
m.20/2: "Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz."
Üç noktanın altını çizelim: (1) Oranlar üst sınırdır — daha düşük komisyon her zaman kararlaştırılabilir, daha yükseği kararlaştırılamaz. (2) Sınırlar KDV hariç tutarlar üzerinden tanımlıdır; fatura tutarına ayrıca KDV eklenir. (3) %4, işlem başına toplam tavandır — "satıcıdan %4 + alıcıdan %4" diye ikiye katlanamaz; paylaşımı bir sonraki bölümde anlatıyoruz.
🧮 Örnek Hesap: Azami Komisyon Tablosu
Satışta azami komisyon, satış bedelinin %4'üdür (KDV hariç). Sözleşmede aksi yoksa bu tutar alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür:
| Satış bedeli | Azami toplam komisyon (%4, KDV hariç) | Aksi kararlaştırılmadıysa taraf başına (%2) |
|---|---|---|
| 2.000.000 TL | 80.000 TL | 40.000 TL |
| 3.500.000 TL | 140.000 TL | 70.000 TL |
| 5.000.000 TL | 200.000 TL | 100.000 TL |
| 8.000.000 TL | 320.000 TL | 160.000 TL |
Kiralamada hesap daha basittir: azami komisyon, bir aylık kira bedeli kadardır (KDV hariç). Örneğin aylık kirası 25.000 TL olan bir konutta emlakçının isteyebileceği toplam hizmet bedeli en fazla 25.000 TL + KDV'dir — sözleşmede aksi yoksa kiracı ve kiraya veren 12.500'er TL öder.
Alım satım ile kiralamaya aracılığın aynı taşınmaz için birlikte verildiği durumda tek hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel yukarıdaki sınırları aşamaz (m.20/3).
👥 Komisyonu Kim Öder? Alıcı mı, Satıcı mı, Kiracı mı?
Uygulamada en çok kavga çıkaran soru bu — oysa yönetmelik açık bir varsayılan kural koymuştur:
m.20/5: Hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.
Yani: satışta varsayılan, alıcı %2 + satıcı %2'dir. Kiralamada varsayılan, kiracı ve kiraya verenin bir aylık bedeli yarı yarıya paylaşmasıdır. "Komisyonu her zaman kiracı öder" yaygın bir alışkanlıktır ama yazılı sözleşmede öyle kararlaştırılmadıysa yönetmeliğin kuralı eşit paylaşımdır. Bu yüzden hem tüketici hem emlakçı için altın kural aynı: kim ne ödeyecekse aracılık sözleşmesine yazılmalı.
İki işletmenin ortak çalıştığı (paylaşımlı portföy) durumda da tüketici için değişen bir şey yoktur: hizmet bedeli, aracılık sözleşmesi hangi işletmeyle yapıldıysa ona ödenir; işletmeler bedeli aralarındaki sözleşmeye göre, hüküm yoksa eşit paylaşır (m.20/7).
⚖️ En Çok Tartışılan 4 Durum
1) "Emlakçıyı atlatırsak komisyon ödemeyiz" — yanlış
Yönetmelik bu senaryoyu özel olarak düzenler: aracılık sözleşmesi kapsamında hizmet verilen taşınmazın, işletme bertaraf edilerek (devre dışı bırakılarak) iş sahibince doğrudan alınıp satılması veya kiralanması hâlinde de işletme hizmet bedeline hak kazanır (m.20/8). Emlakçının gösterdiği evi, emlakçıyı aradan çıkarıp doğrudan sahibinden almak bedel borcunu ortadan kaldırmaz.
2) Hizmet yoksa komisyon da yok
Madalyonun öbür yüzü: işletme, hizmet bedeline ancak aracılık hizmetini vermesiyle hak kazanır (m.20/4). Hiçbir hizmet almadığınız bir işlemde salt "bölgenin emlakçısı" olduğu için komisyon talep edilmesinin yönetmelikte karşılığı yoktur.
3) "Hem alıcıdan %4 hem satıcıdan %4" — olmaz
%4, işlem başına toplam tavandır; m.20/5'teki paylaşım kuralıyla birlikte okunur. Taraflardan toplamda satış bedelinin %4'ünden (KDV hariç) fazlası istenemez.
4) Belgesiz "emlakçı" komisyon isteyebilir mi?
Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilir (m.5/1). Yetki belgesi olmadan yürütülen aracılık faaliyeti mevzuata aykırıdır ve idari yaptırım konusudur; böyle bir kişinin komisyon talebi de hukuken sağlam zeminden yoksundur. Ayrıntı için: belgesiz emlakçılığın cezası rehberi. İşlem yapmadan önce işletmenin yetki belgesini sormak, tüketicinin en basit güvencesidir.
⚠️ Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Somut uyuşmazlığınız için yönetmeliğin güncel konsolide metnine (mevzuat.gov.tr) ve gerekiyorsa bir avukata başvurun. Madde metinleri, 29.04.2026 tarihli değişiklikleri içeren konsolide metinden aktarılmıştır; tablodaki tutarlar %4 üst sınırın düz aritmetiğidir.
🏢 Emlak Profesyoneli misiniz? Komisyon Hakkının Güvencesi Belgedir
Yukarıdaki kuralların tamamı, hizmet bedelini isteyebilecek meşru bir işletme varsayımına dayanır. Emlakçı tarafında komisyon hakkını sağlama almanın üç ayağı vardır:
- Yazılı aracılık sözleşmesi — bedelin oranı ve kimin ödeyeceği sözleşmeye yazılır; m.20'deki tavanlara uyulur.
- Yetki belgeli işletme (TTYB) — m.5/1 gereği faaliyetin ön koşulu; iptal hallerine dikkat.
- Belgeli danışman — TTYB'nin şartlarından biri, sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin MYK Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olmasıdır (m.6/1-ç). Belge 5 yılda bir yenilenir; yenileme sektörde çalışanlar için kanıt dosyasıyla sınavsız yapılabilir.
Seviye 5 belgesi için sınava girişte ön şart yoktur; sınavlar 81 ilden online yapılır. Süreç ve ücret detayları: emlakçılık belgesi rehberi · ekip halinde belgelendirme için kurumsal sayfa.
❓ Sık Sorulanlar
Emlakçı komisyonu 2026'da yüzde kaç?
Satışta üst sınır, satış bedelinin KDV hariç %4'üdür (m.20/1). Bu bir tavandır: daha düşük oran her zaman pazarlık edilebilir, daha yükseği kararlaştırılamaz.
Kiralamada emlakçı komisyonu ne kadar?
Üst sınır, KDV hariç bir aylık kira bedelidir (m.20/2). Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa bu tutar kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılır.
Komisyonu alıcı mı satıcı mı öder?
Aracılık sözleşmesinde aksi yazmıyorsa taraflar eşit paylaşır (m.20/5): satışta alıcı %2 + satıcı %2. Sözleşmeyle farklı paylaşım (örneğin tamamını tek tarafın ödemesi) kararlaştırılabilir.
Emlakçının gösterdiği evi sahibinden doğrudan alırsam komisyon öder miyim?
Evet — aracılık sözleşmesi kapsamında hizmet verilmişse, işletme devre dışı bırakılarak işlemin doğrudan yapılması hâlinde de emlakçı hizmet bedeline hak kazanır (m.20/8).
Komisyon pazarlık edilebilir mi?
Evet. Yönetmelikteki oranlar azami sınırdır; altında her oran serbestçe kararlaştırılabilir. Kritik olan, anlaşılan oranın ve kimin ödeyeceğinin yazılı aracılık sözleşmesine geçmesidir.
Hizmet bedelini sözleşmeye ve yasaya dayandırabilmenin ön koşulu, yetki belgeli bir işletmede belgeli danışman olarak çalışmaktır. MYK Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) sınavına 81 ilden online girebilirsiniz — Brosis Enstitü, TÜRKAK akreditasyonlu (AB-0169-P) ve MYK yetkili (YB-0166) belgelendirme kuruluşudur.
Sınav Başvurusu →