Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.5, 6, 10, 19 ve 20 (RG 5.6.2018, Sayı 30442; konsolide metin, son değişiklik 29.04.2026) · Yazan: Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi)
Emlakçı komisyonunun (yönetmelikteki adıyla hizmet bedeli) yasal üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20'dedir: satışta satış bedelinin KDV hariç %4'ü, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedeli. Üzerine %20 KDV eklenir. Sözleşmede aksi yoksa bedel taraflar arasında eşit paylaşılır (satışta alıcı %2 + satıcı %2). Bunlar tavandır; altı pazarlığa açıktır, üstü yasaktır. Ev göstermek için ücret alınamaz (m.19/4). Danışmanın kazancı sabit maaş değil, kapattığı işlem sayısına bağlı komisyondur.
"Emlakçı komisyonu ne kadar?" sorusunun cevabı ilan sitelerinde ve kulaktan dolma bilgilerde değil, yönetmelik metnindedir. Bu rehber 2026'da yürürlükte olan kuralları madde metinleriyle aktarır, KDV dahil örnek hesap verir ve emlak danışmanının bu komisyondan gerçekte ne kazandığını anlatır. İnternetteki "ortalama maaş" rakamlarının doğrulanabilir kaynağı olmadığı için uydurma rakam vermiyoruz.
📜 Yasal Dayanak: Yönetmelik m.20 Ne Diyor?
Komisyon alabilmek için önce yasal yetki gerekir: MYK Seviye 5 belgesi ve ofis için taşınmaz ticareti yetki belgesi.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 5.6.2018, Sayı 30442) "Hizmet bedeli" başlıklı 20. maddesinde iki ayrı tavan belirler:
m.20/1: "Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz."
m.20/2: "Kiralamaya aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz."
Üç noktanın altını çizelim: (1) Oranlar üst sınırdır — daha düşük komisyon her zaman kararlaştırılabilir, daha yükseği kararlaştırılamaz. (2) Sınırlar KDV hariç tutarlar üzerinden tanımlıdır; fatura tutarına ayrıca KDV eklenir. (3) %4, işlem başına toplam tavandır — "satıcıdan %4 + alıcıdan %4" diye ikiye katlanamaz; paylaşımı bir sonraki bölümde anlatıyoruz.
🧮 Azami Komisyon Tablosu (KDV Dahil, 2026)
Satışta azami hizmet bedeli satış bedelinin %4'üdür (KDV hariç). Faturaya ayrıca %20 KDV eklenir. Sözleşmede aksi yoksa bedel alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür:
| Satış bedeli | Azami bedel (%4, KDV hariç) | KDV (%20) | Azami toplam (KDV dahil) | Taraf başına (eşit paylaşım, KDV dahil) |
|---|---|---|---|---|
| 2.000.000 TL | 80.000 TL | 16.000 TL | 96.000 TL | 48.000 TL |
| 3.500.000 TL | 140.000 TL | 28.000 TL | 168.000 TL | 84.000 TL |
| 5.000.000 TL | 200.000 TL | 40.000 TL | 240.000 TL | 120.000 TL |
| 8.000.000 TL | 320.000 TL | 64.000 TL | 384.000 TL | 192.000 TL |
Tablo 30 Eylül 2026 tarihli yönetmelik metni ve %20 genel KDV oranıyla hesaplanmıştır; tutarlar üst sınırdır, pazarlıkla daha düşüğü kararlaştırılabilir.
Kendi işleminizi hesaplayın: satış bedelini girin, yasal üst sınıra göre komisyon ve KDV tutarını anında görün — Emlak Komisyonu Hesaplama (2026).
Kiralamada azami hizmet bedeli bir aylık kira bedelidir (KDV hariç). Örneğin aylık kirası 25.000 TL olan bir konutta emlakçının isteyebileceği bedel en fazla 25.000 TL + 5.000 TL KDV = 30.000 TL'dir; sözleşmede aksi yoksa kiracı ve kiraya veren 15.000'er TL (KDV dahil) öder.
Alım satım ile kiralamaya aracılık ya da m.13'teki diğer hizmetler aynı taşınmaz için birlikte verilse bile tek hizmet bedeli alınabilir ve bu bedel yukarıdaki sınırları aşamaz (m.20/3). Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmışsa da yine tek bedel alınır (m.20/6).
👥 Komisyonu Kim Öder? Alıcı mı, Satıcı mı, Kiracı mı?
Uygulamada en çok kavga çıkaran soru bu — oysa yönetmelik açık bir varsayılan kural koymuştur:
m.20/5: Hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenir.
Yani: satışta varsayılan, alıcı %2 + satıcı %2'dir. Kiralamada varsayılan, kiracı ve kiraya verenin bir aylık bedeli yarı yarıya paylaşmasıdır. "Komisyonu her zaman kiracı öder" yaygın bir alışkanlıktır ama yazılı sözleşmede öyle kararlaştırılmadıysa yönetmeliğin kuralı eşit paylaşımdır. Bu yüzden hem tüketici hem emlakçı için altın kural aynı: kim ne ödeyecekse aracılık sözleşmesine yazılmalı.
İki işletmenin ortak çalıştığı (paylaşımlı portföy) durumda da tüketici için değişen bir şey yoktur: hizmet bedeli, aracılık sözleşmesi hangi işletmeyle yapıldıysa ona ödenir; işletmeler bedeli aralarındaki sözleşmeye göre, hüküm yoksa eşit paylaşır (m.20/7).
⚖️ En Çok Tartışılan 5 Durum
1) "Emlakçıyı atlatırsak komisyon ödemeyiz" — yanlış
Yönetmelik bu senaryoyu özel olarak düzenler: aracılık sözleşmesi kapsamında hizmet verilen taşınmazın, işletme bertaraf edilerek (devre dışı bırakılarak) iş sahibince doğrudan alınıp satılması veya kiralanması hâlinde de işletme hizmet bedeline hak kazanır (m.20/8). Emlakçının gösterdiği evi, emlakçıyı aradan çıkarıp doğrudan sahibinden almak bedel borcunu ortadan kaldırmaz.
2) Hizmet yoksa komisyon da yok
Madalyonun öbür yüzü: işletme, hizmet bedeline ancak aracılık hizmetini vermesiyle hak kazanır (m.20/4). Hiçbir hizmet almadığınız bir işlemde salt "bölgenin emlakçısı" olduğu için komisyon talep edilmesinin yönetmelikte karşılığı yoktur.
3) "Hem alıcıdan %4 hem satıcıdan %4" — olmaz
%4, işlem başına toplam tavandır; m.20/5'teki paylaşım kuralıyla birlikte okunur. Taraflardan toplamda satış bedelinin %4'ünden (KDV hariç) fazlası istenemez.
4) Belgesiz "emlakçı" komisyon isteyebilir mi?
Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilir (m.5/1). Yetki belgesi olmadan yürütülen aracılık faaliyeti mevzuata aykırıdır ve idari yaptırım konusudur; böyle bir kişinin komisyon talebi de hukuken sağlam zeminden yoksundur. Ayrıntı için: belgesiz emlakçılığın cezası rehberimiz. İşlem yapmadan önce işletmenin yetki belgesini sormak, tüketicinin en basit güvencesidir.
5) Ev göstermek için ücret alınabilir mi? — hayır
Taşınmazı alıcıya ya da kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterme hizmeti taşınmaz gösterme belgesi düzenlenerek verilir ve bu hizmet için bedel talep edilemez (m.19/4). Hizmet bedeli yalnız aracılık sözleşmesine konu alım satım ya da kiralama hizmeti için doğar.
⚠️ Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Somut uyuşmazlığınız için yönetmeliğin güncel konsolide metnine (mevzuat.gov.tr) ve gerekiyorsa bir avukata başvurun. Madde metinleri, 29.04.2026 tarihli değişiklikleri içeren konsolide metinden aktarılmıştır; tablodaki tutarlar %4 üst sınırın düz aritmetiğidir.
💰 Emlak Danışmanı Bu Komisyondan Ne Kazanır?
Komisyon işletmenin geliridir; danışmanın eline ne geçeceği çalışma modeline bağlıdır. Ofise göre sabit taban + prim ya da yalnız prim modeli uygulanır; paylaşım oranını iş sözleşmesi belirler.
🧮 Danışmanın Eline Ne Geçer? Varsayımsal Örnek
Aşağıdaki hesap varsayımsal bir örnektir; konut fiyatı ve komisyon paylaşımı ile, pazarlık, bölge ve sözleşmeye göre değişir. "Garanti kazanç" değildir.
Örnek: 5.000.000 TL'lik bir konut satışına aracılık ettiniz ve iki taraftan da yasal azami oranı aldınız:
| Satış bedeli | 5.000.000 TL (varsayım) |
| Toplam hizmet bedeli tavanı (%4, KDV hariç) | 200.000 TL |
| Tek taraftan %2 alınırsa | 100.000 TL |
| Ofis çalışanıysanız (ör. %30-50 prim paylaşımı varsayımı) | 30.000–50.000 TL /satış (ofis politikasına göre) |
| Kendi ofisinizse | Komisyonun tamamı işletmenize (giderler düşülür) |
Matematik basit ama acımasız: kazancı belirleyen oran değil, kapattığınız işlem sayısı. Ayda 0 satış = 0 komisyon. Bu yüzden aynı unvandaki iki danışman arasında gelir farkı 10 katı bulabilir.
💼 İki Çalışma Modeli: Ofiste Danışman vs Kendi Ofisin
| Ofiste danışman | Kendi ofisi (sorumlu emlak danışmanı) | |
|---|---|---|
| Gelir modeli | Taban + prim ya da yalnız prim (ofise göre) | Komisyonun tamamı; giderler size ait |
| Gerekli belge | MYK belgesi: Seviye 4 ya da Seviye 5 (m.10/1) | MYK Seviye 5 zorunlu + TTBS yetki belgesi |
| Ek şartlar | — | Son 5 yılda 6/12 ay deneyim + 100 saat eğitim; ilgili alan mezunları ikisinden de muaf, m.6/2 (rehber) |
| Risk / getiri | Düşük risk, sınırlı tavan | Yüksek risk, tavansız getiri |
Tipik kariyer yolu: ofiste danışman olarak başlayıp portföy ve deneyim biriktirmek, ardından yetki belgesi alıp kendi işletmesine geçmek. Seviye 5 belgesi her iki modelde de kariyerin anahtarıdır. (Brosis Seviye 4'ü kendisi belgelendirmez; bu yeterlilikte sınavı MYK yetkili paydaş kuruluşla planlar.)
📈 Kazancı Gerçekte Belirleyen 5 Faktör
- İl ve bölge: Aynı %2, İstanbul'da ve küçük bir ilçede çok farklı tutarlara denk gelir — konut fiyatı komisyonun tabanıdır.
- İşlem hacmi: Yılda 2 satış ile 20 satış arasındaki fark, orandan değil süreç yönetiminden gelir (portföy, pazarlama, müşteri takibi).
- Uzmanlık: Ticari gayrimenkul, arsa, lüks konut gibi nişlerde işlem bedelleri — dolayısıyla komisyonlar — daha yüksektir.
- Yasal statü: Belgeli ve yetki belgeli çalışmak kurumsal ilan platformlarına erişim, tabela ve müşteri güveni demektir; belgesiz "kazanç" ise ceza ve tahsil edilemeyen komisyon riskidir.
- Tam/yarı zamanlı: Emlak, ilişki ve takip işidir; yarı zamanlı yürütenlerde işlem sayısı belirgin düşer.
🏢 Emlak Profesyoneli misiniz? Komisyon Hakkının Güvencesi Belgedir
Yukarıdaki kuralların tamamı, hizmet bedelini isteyebilecek meşru bir işletme varsayımına dayanır. Emlakçı tarafında komisyon hakkını sağlama almanın üç ayağı vardır:
- Yazılı aracılık sözleşmesi — bedelin oranı ve kimin ödeyeceği sözleşmeye yazılır; m.20'deki tavanlara uyulur.
- Yetki belgeli işletme (TTYB) — m.5/1 gereği faaliyetin ön koşulu; iptal hallerine dikkat.
- Belgeli danışman — TTYB'nin şartlarından biri, sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin MYK Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olmasıdır (m.6/1-ç). Belge 5 yılda bir yenilenir; yenileme sektörde çalışanlar için kanıt dosyasıyla sınavsız yapılabilir.
Seviye 5 belgesi için sınava girişte ön şart yoktur; sınavlar 81 ilden online yapılır. Süreç ve ücret detayları: emlakçılık belgesi rehberi · ekip halinde belgelendirme için kurumsal sayfa.
🚀 Kazanmaya Başlamanın Ön Koşulu: Seviye 5 Belgesi
Gelir modelinin hangisini seçerseniz seçin, yasal zemin aynı yerden başlıyor: 17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) belgesi. Sınava girmek için deneyim, staj veya kurs şartı yok; adım adım rehberi inceleyin, ücretsiz deneme sınavıyla seviyenizi görün.
TÜRKAK akredite (AB-0169-P), MYK yetkili (YB-0166) Brosis Enstitü ile 17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) sınavına online veya yüz yüze girin. Sınav ücreti 14.250 ₺ — başvuruda yalnızca bu tutar alınır.
Sınav Başvurusu Yap →Kaynaklar: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — m.5/1 (yetki belgesi), m.6 (yetki belgesi şartları), m.10/1 (personel belgesi), m.19/4 (gösterme ücretsiz), m.20 (hizmet bedeli); konsolide metin, 29.04.2026 değişikliği dahil, erişim 30.09.2026. Komisyon üst sınırları mevzuat değişikliğiyle güncellenebilir; işlem öncesi güncel metni doğrulayın. Bu yazı gelir garantisi vermez; örnek hesaplar varsayımsaldır.
