Gayrimenkul değerleme yöntemleri nelerdir?

Üç temel yöntem vardır: emsal (pazar/karşılaştırma) yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir (kapitalizasyon) yöntemi. Geliştirilebilir arsalarda ayrıca geliştirme (artık) değer yöntemi kullanılır.

Ada, parsel ve pafta ne demek?

Ada, parselleri çevreleyen yol/sınırlarla belirlenen alan; parsel, tek bir tapulu taşınmaz; pafta, haritadaki konumdur. Üçü birlikte taşınmazı kesin tanımlar.

Ada-parsel sorgulaması nereden yapılır?

TKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) harita üzerinden ada/parsel/koordinat/adres sorgusu sunar. TAKBİS, MEGSİS ve e-Devlet de tapu/kadastro verilerine erişim sağlar.

Bir arazi nasıl "arsa" olur?

Parselin cinsinin arsa olabilmesi için imar planı gereğince oluşması gerekir. İmar uygulamasıyla vasıf kazanır; cins değişikliği teknik çalışma (kadastro/LİHKAB) ve tapuda tescil gerektirir.

Arsa Değerleme Yöntemleri ve Kadastro: Ada-Parsel Sorgulama (2026)

Arsa ve gayrimenkul değerleme yöntemleri (emsal, maliyet, gelir), geliştirme/artık değer, ada-parsel-pafta kavramları, TKGM Parsel Sorgu/TAKBİS/MEGSİS ile sorgulama ve cins değişikliği — 2026 rehberi.

Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri

Değerleme, bir taşınmazın değerini "tahmin" değil, bilimsel yöntemlerle belirlemektir. Üç temel yöntem vardır:

Emsal (Pazar / Karşılaştırma) Yöntemi: Benzer, yakın zamanda satılmış taşınmazların fiyatlarıyla karşılaştırma. Arsa ve konutta en yaygın yöntem.
Maliyet Yöntemi: Arsa değeri + yapının yeniden inşa maliyeti − yıpranma. Özellikle yeni/özgün yapılarda.
Gelir (Kapitalizasyon) Yöntemi: Taşınmazın getireceği gelirin (kira) bugünkü değerine indirgenmesi. Gelir getiren mülklerde.

Kısa Cevap: Arsada en sık emsal karşılaştırma kullanılır; gelir getiren mülklerde gelir yöntemi, geliştirilebilir arsalarda ise geliştirme (artık) değer yöntemi öne çıkar. Resmî/vatandaşlık işlemlerinde değer, SPK lisanslı değerleme raporuyla belirlenir.

Geliştirme (Artık) Değer Yöntemi

Geliştirilebilir bir arsada, tamamlanmış projenin değerinden inşaat ve geliştirme maliyetleri ile müteahhit kârı düşülerek arsanın "artık" değeri bulunur. İmar hakkı (emsal) yüksek arsalarda kritik yöntemdir.

Ada, Parsel, Pafta: Taşınmazın Kimliği

Her taşınmazın bir kimliği vardır: ada (parselleri çevreleyen yol/sınırlarla belirlenen alan), parsel (tek bir tapulu taşınmaz) ve pafta (haritadaki konum). Bu üçlü, taşınmazı kesin olarak tanımlar.

Online Sorgulama Araçları (2026)

TKGM Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr): harita üzerinden ada/parsel/koordinat/adres sorgusu.
TAKBİS: tapu müdürlüklerini birleştiren ana sistem.
MEGSİS: kadastro ile tapu verilerini uyumlaştıran mekânsal sistem.
e-Devlet: mülkiyet/şerh teyidi (yalnızca malik kendi taşınmazını görür).

Cins Değişikliği

Bir parselin cinsinin "arsa" olabilmesi için imar planı gereğince oluşması gerekir. Yapısız araziler imar uygulamasına girince planda tahsis edildiği amaca göre vasıf (genelde "arsa") kazanır. Cins değişikliği teknik çalışma (kadastro/LİHKAB) ve tescil (tapu) gerektirir.

Kendinizi Test Edin

Benzer, yakın zamanda satılmış taşınmazların fiyatlarıyla karşılaştırarak değer belirleyen yöntem hangisidir?

A) Maliyet yöntemi
B) Emsal (karşılaştırma) yöntemi ✓
C) Gelir yöntemi
D) Artık değer yöntemi

Değerleme ve kadastroda uzmanlaşmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

EMLAK UZMANLIĞI

Değerleme ve Kadastro Uzmanı Olun

Brosis Emlak Akademi ile değerleme yöntemlerinden ada-parsel okumaya, TKGM sorgulamadan cins değişikliğine kadar bir taşınmazın gerçek değerini bilimsel okuyun.

Bilgi Al →