Son güncelleme: 30 Eylül 2026 · Kaynak: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, MYK 17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı ulusal yeterliliği · Yazan: Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi)
Emlak sektöründe çalışan çoğu aday mesleği zaten biliyor; sahada portföy alıyor, müşteri geziyor, satış kapatıyor. Ancak hazırlıkta zorlanılan noktalar çoğu zaman "bilinmeyen" konular değil, günlük pratikle mevzuat metninin ayrıştığı yerler oluyor. Piyasada "komisyon alıcıdan %2, satıcıdan %2" şeklinde ezberlenmiş bir kalıp var. Bu paylaşım biçimi tek başına yönetmeliğe aykırı değildir; asıl hata, oranın taraf başına bir üst sınır sanılmasıdır. Bu yazı, mevzuatın hazırlıkta en çok işe yarayan hükümlerini sadeleştirip her birine açıklamalı hazırlık soruları ekliyor. Sınavın bütününe dair genel çerçeveyi Seviye 5 sınav soruları ve konuları rehberinde bulabilirsiniz.
Yönetmelik tam olarak neyi düzenliyor?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz alım-satımına ve kiralanmasına aracılık eden işletmelerin hangi şartlarda faaliyet gösterebileceğini belirler. Kısaca: kimin bu işi yapabileceğini, hangi belgeyi alması gerektiğini, müşteriyle nasıl sözleşme kuracağını, ilanı nasıl vereceğini ve karşılığında ne kadar ücret talep edebileceğini düzenler.
Hazırlık açısından kritik nokta şu: yönetmelik işletmeyi düzenler, mesleki yeterlilik ise kişiyi belgelendirir. Bu ikisini birbirine karıştıran aday, tek bir kavram hatası yüzünden birden fazla soruda yanılabilir. Ayrımı netleştirmek için yetki belgesi (TTYB) rehberine göz atmakta fayda var.
Madde madde özet (güncel metin)
Tablo, madde başlıklarını ve hazırlıkta işe yarayan özünü verir. Ayrıntı ve istisnalar için resmî metne bakın.
| Madde | Başlık | Özü |
|---|---|---|
| 5 | Yetki belgesi | Taşınmaz ticaretini yalnız yetki belgeli işletme ve sözleşmeli işletmeler yapar. Belgeyi il müdürlüğü Bilgi Sistemi üzerinden verir; belge devredilemez. |
| 6 | Yetki belgesi şartları | Oda ve vergi kaydı, iştigal konusu; sorumlu emlak danışmanlarından en az birinde Seviye 5 belgesi. Sorumlu emlak danışmanlarında 18 yaş, en az ilköğretim, iflas ve adli sicil şartı, en az 100 saatlik eğitim ve son 5 yılda 6 ay (ön lisans ve üstü) ya da 12 ay deneyim. İlgili alan mezunları eğitim ve deneyimden muaf (6/2). |
| 7 | Yetki belgesinin verilmesi | Başvuru Bilgi Sistemi üzerinden yapılır; şartları taşıyana başvurudan itibaren 10 gün içinde belge verilir. |
| 8 | Tadil ve yenileme | Belgedeki bilgi değişirse tadil, unvan ya da işletme adı değişirse yenileme. Başvuru değişiklikten itibaren 10 gün içinde yapılır, il müdürlüğü 10 gün içinde sonuçlandırır. |
| 9 | Yetki belgesinin iptali | Şart kaybı, Bakanlık tespiti, süresinde tadil ya da yenileme başvurusu yapılmaması veya aykırılığın verilen sürede giderilmemesi halinde iptal. |
| 10 | Mesleki yeterlilik belgesi | Sorumlu emlak danışmanında Seviye 5, emlak danışmanında Seviye 4 belgesi gerekir. İlgili alan mezunlarında bu şart aranmaz (10/2). |
| 11 | Bilgi Sistemi ve bildirim | Danışmanların işe başlama ve bırakma bilgileri ile sözleşmeli işletme bilgileri 10 gün içinde Bilgi Sistemine aktarılır. |
| 12 | İnternet ilanları | İlanda yanıltıcı bilgi yasak; ilan siteleri üyeden önce yetki belgesini kontrol eder. Haklı sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz (12/3, 2025). |
| 13–14 | Hizmetler, ilke ve kurallar | Taşınmaz ticaretine konu hizmetler ve işletmelerin uyacağı ilke ve kurallar. |
| 15–17 | Sözleşmeler | Yetkilendirme sözleşmesi; alım satıma ve kiralamaya aracılık sözleşmeleri. |
| 18 | Hizmet ortaklığı sözleşmesi | Başka işletmeyle ortak çalışma yetkilendirme sözleşmesinde yer almalı; sözleşme örneği 3 gün içinde iş sahibine gönderilir. |
| 19 | Taşınmaz gösterme belgesi | Her alıcı ya da kiracı için ayrı düzenlenir; gösterme hizmeti için bedel istenemez (19/4). |
| 20 | Hizmet bedeli | Satışta satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü, kirada KDV hariç en fazla bir aylık kira. Tek hizmet bedeli alınır; aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder (20/5). |
| 21 | Sözleşmeli işletme | İşletmeyle yazılı sözleşme şart; sözleşmeli işletme yalnız bir işletmeye bağlı çalışabilir (21/2). |
| 22 | Denetim ve ceza | Bakanlık ve il müdürlükleri denetler; idari para cezası 6585 sayılı Kanun md. 18'e göre uygulanır (ilan siteleri için 6563 sayılı Kanun). |
| Ek 1 | Ödeme sistemi | Nakit, havale ya da EFT ile yapılan taşınmaz satışlarında bedel, mülkiyetle eş zamanlı el değiştiren ödeme sistemi üzerinden ödenir. Krediyle alımda kredi dışındaki kısım için kullanılır. |
2026 değişiklikleri: 29 Nisan 2026 değişikliğiyle yetki belgesinin tadili ve yenilenmesi (md. 8) yeniden yazıldı, güvenli ödeme sistemi (Ek md. 1) eklendi. Geçiş hükmüne göre ödeme sistemi 1 Temmuz 2026'ya kadar zorunlu değildi (geçici md. 1/10). Ticaret Bakanlığı'nın Eylül 2026 sonundaki açıklamasına göre zorunlu uygulama 1 Aralık 2026'da başlıyor.
Konu haritası: mevzuatın hazırlıkta öne çıkan beş başlığı
| Başlık | Odak noktası | Sık karıştırılan nokta |
|---|---|---|
| Yetki belgesi (TTYB) | Kime verilir, hangi sistem üzerinden alınır, hangi şartlar aranır | Belgenin kişiye düzenlendiğinin sanılması |
| İşletme ve personel nitelikleri | Sorumlu emlak danışmanı bulundurma zorunluluğu, aranan nitelikler | Merkez–şube ayrımı |
| Yetki sözleşmesi | Ne zaman düzenlenir, olmadan hangi işlem yapılamaz | Sözlü mutabakatın yeterli sanılması |
| İlan ve taşınmaz gösterme | İlanda yer alması gerekenler, gerçeğe aykırı ilan yasağı, gösterme belgesi | İlan ile gösterme belgesinin karıştırılması |
| Hizmet bedeli ve kayıt | Komisyon üst sınırı, kimden tahsil edilir, belgelerin saklanması | Üst sınırın taraf başına sanılması |
Bu harita, teorik sınavın tamamı değildir; sınav konuları sayfasında A1 (İş Sağlığı ve Güvenliği, Çevre ve Kalite), A2 (Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu) ve A3 (Emlak Satış/Kiralama ve Sonrası İşlemleri) birimlerinin kapsamını görebilirsiniz. Mevzuat konuları ağırlıklı olarak A3 biriminin öğrenme çıktılarıyla ilişkilidir.
Mevzuat çalışırken madde numarası ezberlemeye çalışmayın. Ölçülen şey hükmün numarası değil içeriğidir. "Kaçıncı maddede yazıyor?" değil, "bu durumda ne yapılır?" mantığıyla çalışın.
Komisyon (hizmet bedeli): en çok karıştırılan konu
Yönetmeliğin en net yazılmış, buna rağmen uygulamada en çok karıştırılan hükmü hizmet bedeliyle ilgili olanıdır. İki kuralı cümle cümle oturtmak gerekir:
- Alım-satımda: hizmet bedeli, taraflardan toplam olarak satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü kadar olabilir (md. 20/1). Aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder (md. 20/5).
- Kiralamada: hizmet bedeli KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz (md. 20/2).
Buradaki kilit kelime "toplam"dır. Bu konudaki en yaygın kavram hatası, oranı her bir taraf için ayrı ayrı %4 gibi düşünmektir. Yani "alıcıdan %4 + satıcıdan %4" kurgusu doğru değildir; üst sınır iki tarafın ödediğinin toplamı üzerinden hesaplanır. Piyasadaki "%2 + %2" paylaşımı ise toplamda %4'ü aşmadığı sürece bu sınırın içinde kalır. İkinci sık karışıklık, oranı kiralamaya taşımaktır: kiralamada yüzdelik bir oran değil, bir aylık kira bedeli ölçüt alınır.
Hesap mantığını sayısal örnekle test etmek isterseniz ücretsiz emlak komisyonu hesaplama aracını kullanabilirsiniz; konunun sahadaki uygulamasını ise emlakçı komisyonu ne kadar yazısında ayrıntılı anlattık.
14 açıklamalı hazırlık sorusu
Aşağıdaki sorular çıkmış soru değildir ve gerçek sınav sorusu niteliği taşımaz. Yürürlükteki mevzuat hükümlerinden yola çıkılarak yalnızca hazırlık ve tekrar amacıyla hazırlanmıştır. Gerçek sınavın soru dağılımı, ifade biçimi ve zorluk düzeyi farklılık gösterebilir.
1) (D/Y) Taşınmaz ticareti yetki belgesi, işletmede çalışan her personele ayrı ayrı düzenlenir.
Cevap: Yanlış. Yetki belgesi kişiye değil işletmeye düzenlenir. Personelin mesleki yeterliliği ayrı bir konudur; ikisi farklı düzenlemelere tabidir.
2) Bir konutun 3.000.000 TL'ye satışına aracılık eden işletme, hizmet bedeli olarak taraflardan en fazla ne kadar talep edebilir?
A) Her bir taraftan 120.000 TL · B) Toplamda 120.000 TL · C) Toplamda 240.000 TL · D) Sınır yoktur, sözleşmeye bağlıdır
Cevap: B. Üst sınır satış bedelinin %4'ü kadardır ve bu oran taraflardan toplam tahsil edilebilecek tutarı ifade eder. 3.000.000 × %4 = 120.000 TL; bu tutar iki tarafın ödediğinin toplamıdır.
3) (D/Y) Kiralamaya aracılıkta hizmet bedeli, yıllık kira bedelinin %4'ünü geçemez.
Cevap: Yanlış. Kiralamada ölçüt yüzde değil, bir aylık kira bedelidir. Yüzdelik üst sınır alım-satıma özgüdür. Bu iki hükmü birbirine karıştırmak, mevzuat konularındaki en klasik hatadır.
4) İşletmenin bir taşınmazın tanıtımını yapabilmesi ve ilanını verebilmesi için önce hangi belge düzenlenmelidir?
A) Taşınmaz gösterme belgesi · B) Yetki sözleşmesi · C) Satış vaadi sözleşmesi · D) Tapu kaydı örneği
Cevap: B. İşletme, hak sahibiyle yetki sözleşmesi düzenlemeden taşınmazın pazarlama ve tanıtımını yapamaz, ilan veremez. Yetki sözleşmesi, aracılık ilişkisinin yazılı temelidir.
5) (D/Y) İşletmenin verdiği ilanlarda yetki belgesi numarasına yer verilmesi zorunludur.
Cevap: Doğru. İlanların izlenebilir olması amacıyla, işletmeye ait yetki belgesi numarasının ilanda belirtilmesi gerekir. Bu, tüketicinin muhatabın yetkili olup olmadığını doğrulayabilmesini sağlar.
6) Aşağıdakilerden hangisi yetki sözleşmesinde bulunması beklenen unsurlardan biri değildir?
A) Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri · B) Sözleşmenin süresi · C) Hizmet bedeli ve ödeme koşulları · D) Alıcının kredi notu
Cevap: D. Yetki sözleşmesi; tarafları, taşınmazı, süreyi, yetkinin kapsamını ve hizmet bedelini tanımlar. Müşterinin kredi notu gibi finansal veriler sözleşmenin zorunlu unsuru değildir.
7) (D/Y) İşletmede sorumlu emlak danışmanı bulundurulması zorunludur.
Cevap: Doğru. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmede sorumlu emlak danışmanı niteliğini taşıyan kişinin bulunması aranır. Bu nitelik, Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) mesleki yeterlilik belgesiyle doğrudan ilişkilidir.
8) Bir işletme, hak sahibiyle yetki sözleşmesi yapmadan portföydeki daireyi ilan sitesine yükledi. Bu davranış mevzuat açısından nasıl değerlendirilir?
A) Serbesttir, sözleşme satış anında yapılır · B) Yalnızca kiralamada yasaktır · C) Mevzuata aykırıdır · D) Hak sahibi sözlü onay verdiyse serbesttir
Cevap: C. İlan ve tanıtım faaliyeti, yetkinin yazılı olarak alınmasına bağlıdır. Sözlü mutabakat, yazılı yetki sözleşmesinin yerini tutmaz.
9) (D/Y) Gerçeğe aykırı bilgi ve görsel içeren ilan verilmesi mevzuata aykırıdır.
Cevap: Doğru. Taşınmazın nitelikleri, konumu veya durumu hakkında yanıltıcı ifade ve görsel kullanımı yasaktır. Bu hüküm tüketicinin korunması mantığıyla kurulmuştur.
10) Taşınmazın müşteriye gösterilmesi aşamasında düzenlenen belge hangisidir?
A) Yetki sözleşmesi · B) Taşınmaz gösterme belgesi · C) Ön ödemeli konut sözleşmesi · D) Kat irtifakı beyanı
Cevap: B. Taşınmazın gösterilmesi, ayrı bir taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesini gerektirir. Bu belge, hizmetin kim tarafından ve kime verildiğini kayıt altına alır.
11) (D/Y) Yetki sözleşmeleri ve taşınmaz gösterme belgeleri, işlem tamamlandıktan sonra saklanmasına gerek olmayan evraklardır.
Cevap: Yanlış. Bu belgeler, mevzuatta öngörülen süre boyunca saklanmak zorundadır. Denetimde ibraz yükümlülüğü işletmeye aittir.
12) Yetki belgesi olmadan taşınmaz ticareti faaliyeti yürütülmesinin sonucu nedir?
A) Herhangi bir yaptırım uygulanmaz · B) Yalnızca uyarı verilir · C) İdari yaptırım uygulanabilir · D) Sadece vergi cezası doğar
Cevap: C. Yetkisiz faaliyet idari yaptırıma konu olur. Ayrıntılar için belgesiz emlakçılık cezası yazısına bakabilirsiniz.
13) (D/Y) Hizmet bedeli üst sınırı, tarafların anlaşmasıyla serbestçe aşılabilir.
Cevap: Yanlış. Üst sınır emredici niteliktedir; sözleşmeyle daha yüksek bir oran kararlaştırmak hükmü geçerli kılmaz. Taraflar sınırın altında anlaşmakta serbesttir.
14) İşletmenin şube açması durumunda sorumlu emlak danışmanı bulundurma yükümlülüğü nasıl değerlendirilir?
A) Yalnızca merkez için aranır · B) Şube için de aranır · C) Şube sayısı üçü geçerse aranır · D) Şubelerde hiç personel şartı yoktur
Cevap: B. Yükümlülük merkezle sınırlı değildir; şubede de sorumlu emlak danışmanı niteliğini taşıyan personel bulundurulması aranır.
Bu tarz soruların daha geniş bir havuzunu ücretsiz çalışma soruları bölümünde bulabilirsiniz. Bu sorular da hazırlık amaçlıdır.
En çok karıştırılan üç kavram çifti
1. Yetki belgesi ≠ mesleki yeterlilik belgesi. Yetki belgesi (TTYB), işletmenin taşınmaz ticareti yapabilmesi için alınan ve ticari faaliyet iznini ifade eden belgedir; işletme adına düzenlenir. Mesleki yeterlilik belgesi ise kişinin yetkinliğini gösterir, sınav sonucunda düzenlenir ve e-Devlet üzerinden görüntülenebilir. Bir işletmenin yetki belgesi olması, orada çalışan kişinin belgeli olduğu anlamına gelmez; tersi de geçerlidir.
2. Sorumlu emlak danışmanı ≠ emlak danışmanı. Bu iki rol farklı seviyelerde tanımlanır. Sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5), işletmenin mesleki sorumluluğunu üstlenen, iş organizasyonu ve mevzuata uygunluk konusunda sorumluluk taşıyan roldür. Emlak danışmanı ise daha çok saha ve işlem yürütmeye odaklı bir tanımdır. Soru metinlerinde "sorumlu" kelimesinin bulunup bulunmaması anlamı değiştirir; okurken bu kelimeyi işaretleyin.
3. Yetki sözleşmesi ≠ satış vaadi sözleşmesi. Yetki sözleşmesi, hak sahibiyle aracı işletme arasında kurulur ve aracılık hizmetinin kapsamını belirler. Satış vaadi sözleşmesi ise alıcı ile satıcı arasında kurulan, taşınmazın ileride devrini taahhüt eden bir sözleşmedir ve resmî şekil şartlarına tabidir. Aralarındaki fark taraflardadır: birinde aracı vardır, diğerinde yoktur.
Mevzuatı çalışma yöntemi: "sayı içeren her hükmü kart yap"
Mevzuat çalışmasında verimli yöntem, metni baştan sona okumak değil; ölçülebilir hükümleri ayıklamaktır. Pratik kural şu: içinde bir sayı, bir oran, bir süre veya bir "zorunludur / yapamaz" ifadesi geçen her cümleyi ayrı bir karta yazın. Kartın ön yüzüne soru ("Kiralamada hizmet bedeli üst sınırı nedir?"), arka yüzüne tek cümlelik cevap yazın. Bu kartların sayısı sanıldığından azdır ve mevzuat konularının önemli bölümünü kapsar.
Ardından aralıklı tekrar uygulayın. Yedi günlük basit bir plan:
- 1. gün: Kartları oluşturun (yalnızca yazın, ezberlemeye çalışmayın).
- 2. gün: Tüm kartları bir tur çevirin; bildiklerinizi ayırın.
- 3. gün: Yalnızca bilemediğiniz kartları tekrar edip birkaç hazırlık sorusu çözün.
- 4. gün: Komisyon ve yetki belgesi kartlarını tekrar edin (en çok karıştırılan iki alan).
- 5. gün: Kavram çiftlerini yüksek sesle tanımlayın; tanımlayamadığınız her çift için not çıkarın.
- 6. gün: Karışık tekrar: mevzuat + diğer birimler bir arada.
- 7. gün: Yalnızca hata defterinizi okuyun; yeni konu açmayın.
Bu döngü, teorik sınavda (T1) mevzuat kaynaklı kayıpları azaltmaya yardımcı olur. Ancak unutmayın: Seviye 5 sınavı yalnızca T1'den ibaret değildir. T1 teorik (çoktan seçmeli) ve P1 performans (uygulama) bölümleri ayrı ayrı değerlendirilir ve her biri 100 üzerinden 70 baraj puanını geçmelidir. Mevzuat bilgisi P1'de de karşınıza çıkar; çünkü performans uygulamasında sözleşme ve belge düzeninin doğru kurgulanması beklenir.
Birimden kalırsanız ne oluyor?
Zorunlu birimler A1, A2 ve A3'tür ve birimler ayrı ayrı değerlendirilir. Yani mevzuat ağırlıklı bir birimden başarısız olmanız, diğer başarılı birimlerinizi otomatik olarak geçersiz kılmaz. Bu mekanizmanın ayrıntısını birim birleştirme sayfasında bulabilirsiniz.
Son bir hatırlatma: mevzuat metinleri zaman içinde değişebilir. Çalışırken güncel Resmî Gazete metnini esas alın; internette dolaşan eski tarihli özetler, özellikle oran ve süre içeren hükümlerde yanıltıcı olabilir. Brosis Enstitü Belgelendirme, TÜRKAK akreditasyonu (AB-0169-P, ISO/IEC 17024) ve MYK yetkisiyle (YB-0166) yalnızca Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) sınavını yapar ve belgeyi düzenler; eğitim veya kurs hizmeti sunmaz. Bu sayfadaki içerik tarafsız bir hazırlık kaynağıdır. Belge 5 yıl geçerlidir ve e-Devlet üzerinden görüntülenebilir; sınav ücreti 14.250 ₺'dir.
