Son güncelleme: Temmuz 2026 · Kaynak: MYK Ulusal Yeterlilik 17UY0333-5 Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) · Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik · Yazan: Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi)
"Birim" ne demek, neden birim birim çalışmalısınız?
Ulusal yeterlilikler tek parça bir sınav olarak kurgulanmaz. Mesleğin gerektirdiği bilgi ve beceriler anlamlı kümelere ayrılır; bu kümelerin her birine yeterlilik birimi denir. 17UY0333-5'te A grubu altında üç zorunlu birim bulunur ve belgeye hak kazanmak için üçünün de başarılması gerekir.
Bunun pratikteki karşılığı şudur: sonucunuz tek satırlık bir "geçti/kaldı" değildir, her birim için ayrı bir sonuç oluşur. İki birimden başarılı olup birinden kalmak mümkündür ve bu durumda her şeye sıfırdan başlamazsınız. Kuralların ayrıntısı birim birleştirme sayfasında ve birimden kalınca ne olur yazısında. Dolayısıyla hazırlık da birim birim kurulmalıdır: "sınava çalışıyorum" yerine "A1'de çevre konuları zayıf, A3'te tapu süreci sağlam" diyebilmek gerekir.
17UY0333-5 birim haritası
| Kod | Resmî ad | Öne çıkan konu başlıkları | Hazırlık odağı |
|---|---|---|---|
| A1 | İş Sağlığı ve Güvenliği, Çevre ve Kalite | İSG mevzuatı, risk ve tehlikeli durumlar, acil durumlar, çevresel etkiler, kaynak tasarrufu, ofis atıkları, kalite ve müşteri memnuniyeti | Kavram ve mevzuat bilgisi ağırlıklı |
| A2 | Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu | Hedef pazar verisi ve analizi, rakip/piyasa bilgisi, müşteri gruplarına göre strateji, satış-kiralama planı, görev dağılımı, bütçe, gelişim ihtiyacı | Analiz, planlama ve yönetsel anlatım |
| A3 | Emlak Satış/Kiralama ve Sonrası İşlemleri | Portföy ve durum tespiti, rayiç bedel, düzenlenecek belgeler, tanıtım, pazarlık, sözleşme/kontrat, tapu işlemleri, hizmet bedeli, satış sonrası, fizibilite | Süreç, belge düzeni ve uygulama akışı |
Birim başına kaç soru sorulacağı, sınav süresi ve hangi birimin hangi ölçme aracıyla (teorik/performans) değerlendirileceği uygulamaya göre değişebildiği için burada sayı ve kesin eşleştirme vermiyoruz; güncel yapıyı sınav konuları sayfasından, sınav günü uygulamasını sınav kuralları sayfasından takip edin. Performans bölümünde bazı adımlar kritik adım olarak belirlenebilir; bu adımların değerlendirmedeki yeri ilgili sınav duyurusunda açıklanır.
Aşağıdaki sorular hazırlık amaçlı örneklerdir; çıkmış sorular değildir ve sınav sorularını yansıtma iddiası taşımaz. Amaçları, birimlerin hangi mantıkla ölçüldüğünü göstermektir. Daha geniş bir set için ücretsiz çalışma soruları aracını kullanabilirsiniz.
A1 — İş Sağlığı ve Güvenliği, Çevre ve Kalite
A1, adayların en çok hafife aldığı birimdir. Mesleğe özgü değil ortak bir birimdir: ofis ve saha güvenliği, acil durum davranışı, çevresel etki ve kalite mantığı ölçülür. İçeriği kavram ve mevzuat ağırlıklı olduğu için düzenli okumayla toparlanması en kolay birim sayılır. Başlıca konular:
- İSG mevzuatının mantığı, iş yeri talimatları, çalışan ve işveren sorumlulukları
- Risk ve tehlikeli durumların tanınması, alınacak önlemler
- Acil durum kavramı, ofiste ve saha ziyaretlerinde acil durum davranışı
- İşlemlerin çevresel etkileri, çevre koruma tedbirleri, kaynakların tasarruflu kullanımı
- Ofis atıklarının (kâğıt, toner, pil, elektronik atık) ayrıştırılması ve imhası
- Kalite gereklilikleri, süreç iyileştirme ve müşteri memnuniyetini artıran tedbirler
Açıklamalı hazırlık soruları
1. Ofiste yangın tatbikatı yapılmasının temel amacı nedir?
A) Sigorta primini düşürmek · B) Çalışanların acil durumda ne yapacağını bilmesi ve tahliyenin hızlanması · C) Söndürme cihazı satın almak · D) Müşteri sayısını artırmak
Doğru: B. Tatbikat bilgiyi davranışa çevirir; kaçış yolu, toplanma yeri ve görev dağılımı panik anında ancak böyle hatırlanır. A ve C olası yan sonuçlardır, amaç değildir.
2. İnşaatı süren bir projede müşteriye daire gösterilecektir. İSG açısından doğru davranış hangisidir?
A) Şantiye kurallarına uyup gerekli kişisel koruyucu donanımı kullanmak · B) Ziyaret kısa süreceği için önlem almamak · C) Müşteriyi tek başına içeri göndermek · D) Görüntüyü bozmasın diye baret takmamak
Doğru: A. Şantiye, ofisten farklı bir risk ortamıdır ve sürenin kısalığı riski azaltmaz. B, C ve D hem danışman hem müşteri için tehlike yaratır.
3. Ofiste biriken atık toner kartuşları için doğru uygulama nedir?
A) Evsel çöple atmak · B) Lavaboya boşaltmak · C) Ayrı toplayıp yetkili toplama/geri kazanım sistemine vermek · D) Depoda süresiz biriktirmek
Doğru: C. Toner, pil ve elektronik atıklar evsel atıktan ayrı toplanır. A ve B doğrudan kirlilik yaratır; D sorunu yalnızca erteler.
4. Müşteri şikâyeti karşısında kalite yönetimi açısından ilk yapılması gereken nedir?
A) Şikâyeti kayıt altına alıp nedenini incelemek · B) Dikkate almamak · C) Müşteriyi haksız çıkarmaya çalışmak · D) Danışmanı hemen cezalandırmak
Doğru: A. Kalite yaklaşımı şikâyeti bir iyileştirme verisi sayar: kayıt, kök neden analizi, düzeltici faaliyet. D kişiyi hedef alır ama süreci düzeltmez.
5. İş yerinde meydana gelen bir iş kazasında doğru yaklaşım hangisidir?
A) Olayı kayıt dışı bırakmak · B) Sadece sözlü olarak iletip unutmak · C) Gerekli ilk müdahaleyi sağlayıp olayı kayıt altına almak ve mevzuatın öngördüğü bildirimleri yapmak · D) Kazayı geçirenden olayı anlatmamasını istemek
Doğru: C. Kaydın tutulması ve yasal bildirim zorunludur; ayrıca tekrarı önleyecek analizin girdisidir. A, B ve D hukuki sorumluluk doğurur.
A2 — Pazarlama Stratejisi Geliştirme ve İş Organizasyonu
A2, "sorumlu" sıfatının ağırlığını hissettiren birimdir: tek bir satışı kapatmaktan değil, pazarı okumaktan, ekibe iş dağıtmaktan ve bütçe kurmaktan söz edilir. Sahada yıllarını vermiş adaylar bile zorlanabilir; çünkü yaptıkları işi yönetsel terminolojiyle ifade etmeleri beklenir. Başlıca konular:
- Hedef pazara ilişkin verilerin toplanması ve uygun yöntemle analizi
- Rakip işletmeler ve emlak piyasası hakkında bilgi toplama yöntemleri
- Müşteri gruplarına göre strateji: yeni müşteri kazanma, sadık portföy, kaybedileni geri kazanma
- Satış/kiralama planı oluşturma, iş organizasyonu, personel ve danışmanlar arasında görev dağılımı
- Bütçe kavramları; satış/kiralama bütçesi ve gelişim faaliyetleri için bütçe hazırlama
- Sürekli gelişim ihtiyacının belirlenmesinde kullanılan yöntemler
Açıklamalı hazırlık soruları
1. Bir mahalledeki gerçekleşen satış fiyatlarını, ortalama satış sürelerini ve stok miktarını incelemek hangi çalışmadır?
A) Pazar araştırması ve veri analizi · B) Tapu işlemleri · C) Acil durum planlaması · D) Satış sonrası hizmet
Doğru: A. Fiyat, süre ve stok verisi hedef pazarın okunmasına hizmet eder ve strateji kararlarının girdisidir. Diğerleri farklı birim ve süreçlere aittir.
2. Bir bölgede portföy stratejisi kurarken en doğru yaklaşım hangisidir?
A) İlanı önce yayınlayıp yetkiyi sonra almak · B) Mal sahibiyle yetkilendirme belgesini düzenledikten sonra ilana çıkmak · C) Başka ofisin ilanını izinsiz kopyalamak · D) Fiyatı mal sahibine sormadan belirlemek
Doğru: B. Yetkiye dayanmayan ilan hem hukuki hem itibari risktir; A, C ve D hak sahibinin iradesini devre dışı bırakır.
3. Bir dairenin fiyat aralığını belirlerken en sağlıklı yaklaşım nedir?
A) Mal sahibinin beklentisini tek ölçüt almak · B) Benzer konum, alan ve nitelikteki emsallerin güncel verileriyle karşılaştırma yapmak · C) En yüksek ilan fiyatını esas almak · D) Rastgele bir tutar önermek
Doğru: B. Emsal karşılaştırması, fiyatın piyasa gerçeğine yaslanmasını sağlar. İlan fiyatı gerçekleşen fiyat değildir; beklenti ise tek başına veri sayılmaz.
4. Dijital ilan hazırlarken kesinlikle kaçınılması gereken davranış hangisidir?
A) Net ve güncel fotoğraf kullanmak · B) Konumu doğru belirtmek · C) Olmayan bir özelliği ilana yazmak ya da başka taşınmazın görselini kullanmak · D) Metrekareyi doğru vermek
Doğru: C. Yanıltıcı ilan tüketicinin karar sürecini bozar; mesleki etik ve tüketici mevzuatı açısından sakıncalıdır. Diğerleri doğru uygulamalardır.
5. "Bu yıl daha çok satış yapacağız" ifadesinin iş planı açısından eksiği nedir?
A) Fazla iddialı olması · B) Ölçülebilir, süreye ve sayıya bağlanmış bir hedef içermemesi · C) Yazılı olmaması · D) Bütçeyi artırması
Doğru: B. Hedef ancak ölçülebilir ve zamana bağlıysa takip edilebilir; "daha çok" ifadesi başarıyı ölçmeye elverişli değildir. Aynı mantık görev dağılımı ve bütçe maddelerinde de karşınıza çıkar.
A3 — Emlak Satış/Kiralama ve Sonrası İşlemleri
A3 mesleğin gövdesidir: portföyün oluşturulmasından tapu devrine, hizmet bedelinin tahsilinden satış sonrası hizmetlere kadar tüm zinciri kapsar; yatırım müşterisinin ihtiyaç analizi ve fizibilite de buradadır. Uygulamaya dönük senaryolarda belge kontrolü, rayiç bedel tespiti ve hizmet bedeli tahsilatı gibi adımlar öne çıkar. Başlıca konular:
- Portföyün oluşturulması, güncelliğinin ve güvenilirliğinin kontrolü
- Taşınmazın durum tespiti, parsel ve imar sorgulaması
- Güncel rayiç bedelin tespiti ve onaylanması
- Portföye ekleme sürecinde düzenlenecek belgeler ve imza süreci
- Tanıtım, pazarlık, satış sözleşmesi ve kira kontratının içeriği
- Tapu işlemlerinin aşamaları, tarafların hazırlayacağı belgeler, hizmet bedeli tahsilatı
- Satış/kiralama sonrası hizmetler, yatırım danışmanlığı ve fizibilite raporlaması
Mevzuat ayağını güçlendirmek için taşınmaz ticareti yetki belgesi ve belgesiz emlakçılık yaptırımları yazılarını okuyun.
Açıklamalı hazırlık soruları
1. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satışa aracılıkta hizmet bedeli üst sınırı nedir?
A) Yalnızca alıcıdan %4 · B) Yalnızca satıcıdan %4 · C) Taraflardan toplam en fazla %4 · D) Sınır yoktur
Doğru: C. Satışta hizmet bedeli taraflardan toplam olarak en fazla %4'tür; tavan taraf başına değil, işlemin bütünü içindir. Hesap örnekleri: komisyon hesaplama aracı ve komisyon rehberi.
2. Kiralamaya aracılıkta hizmet bedelinin üst sınırı nedir?
A) Bir aylık kira bedeli · B) Yıllık kiranın %10'u · C) Depozito kadar · D) Serbesttir
Doğru: A. Kiralamada hizmet bedeli bir aylık kira bedelini aşamaz. Depozito, kiraya verene bırakılan güvencedir ve hizmet bedeliyle ilişkilendirilmez.
3. Portföye alınacak taşınmazın tapu kaydında öncelikle ne kontrol edilir?
A) Binanın boya rengi · B) Malik bilgisi ile ipotek, haciz, şerh gibi takyidatlar · C) Komşuların görüşü · D) Aidat tutarı
Doğru: B. Malik ve takyidat bilgisi, işlemin hukuken yapılabilir olup olmadığını belirler; eksik kontrol hem müşteriyi hem danışmanı zarara uğratır.
4. Mal sahibiyle çalışmaya başlamadan önce yetkilendirme belgesi düzenlemenin temel işlevi nedir?
A) Reklam maliyetini düşürmek · B) Tarafların hak ve yükümlülüklerini, sürenin ve hizmet bedelinin çerçevesini yazılı hale getirmek · C) Tapu harcını azaltmak · D) Vergi muafiyeti sağlamak
Doğru: B. Yetkilendirme, sözlü mutabakatı ispat edilebilir bir çerçeveye taşır ve hizmet bedeli uyuşmazlıklarının çoğunu baştan önler.
5. Müşteri görüşmesi ve yer gösterme aşamasında doğru olan hangisidir?
A) Süreç hiç belgelenmemelidir · B) Taşınmazın gösterildiği, taraf ve taşınmaz bilgileriyle birlikte belgeye bağlanmalıdır · C) Mal sahibinin haberi olmadan giriş yapılabilir · D) Eksik bilgi vermek pazarlık avantajı sağlar
Doğru: B. Sürecin belgelenmesi hem hizmetin ispatı hem şeffaflık açısından esastır. C mülkiyet hakkını ihlal eder; D yanıltıcı bilgilendirmedir ve sorumluluk doğurur.
6. Aşağıdakilerden hangisi satış sonrası hizmet kapsamındadır?
A) Teslim sürecinin takibi ve abonelik devirlerinde müşteriye yol gösterilmesi · B) Dosyayı kapatıp iletişimi kesmek · C) Portföyü tamamen terk etmek · D) Yalnızca fatura kesmek
Doğru: A. Satış sonrası hizmet, teslim ve devir aşamalarında müşteriyi yalnız bırakmamaktır; referans ve tekrar iş için en güçlü kaynaktır. Fatura kesmek idari bir işlemdir, hizmetin kendisi değil.
Hangi birime kaç gün? Üç senaryo için ağırlıklandırma
Aşağıdaki dağılım bağlayıcı bir kural değil, profile göre öneridir; toplam süreyi uzatıp oranları koruyabilirsiniz.
| Profil | A1 | A2 | A3 | Vurgu |
|---|---|---|---|---|
| Sahada tecrübeli, mevzuata yabancı | 3 gün | 3 gün | 6 gün | Yönetmelik, belge düzeni, hizmet bedeli sınırları |
| Mevzuatı bilen, saha tecrübesi kısıtlı | 2 gün | 5 gün | 5 gün | Uygulama senaryoları, süreç akışı, iş organizasyonu |
| Mesleğe sıfırdan giren | 3 gün | 6 gün | 9 gün | Terminoloji, temel kavramlar, uçtan uca süreç |
Son iki günü karma tekrara ayırın: üç birimden karışık soru çözmek, izole çalışmanın yarattığı yanlış güveni kırar. Ölçmek için örnek sorular ile çalışma soruları aracını dönüşümlü kullanın.
Birim mantığını sınav gününe taşımak
Her birimin kendi barajı olduğunu unutmayın: bir birimdeki yüksek puan, diğerindeki eksiği kapatmaz. Aynı ilke sınav bölümleri için de geçerlidir; teorik (T1) ve performans (P1) bölümlerinin barajı ayrı ayrı aşılır. Bu nedenle konuyu bilmek tek başına yetmez, süreci adım adım anlatabilmeniz ve uygulayabilmeniz beklenir. Koşulları netleştirmek için başvuru şartları, belgenin meslek hayatındaki karşılığı için emlakçılık belgesi sayfasına, daha geniş konu çalışması için Seviye 5 konu rehberine bakabilirsiniz. Sınav takvimi ve kayıt için başvuru sayfası üzerinden ilerleyebilirsiniz.
Brosis Enstitü Belgelendirme; TÜRKAK akreditasyonu (AB-0169-P, ISO/IEC 17024) ve MYK yetkisiyle (YB-0166) yalnızca sınav yapar ve belge düzenler, tarafsızlık gereği eğitim veya kurs hizmeti sunmaz. Sitedeki çalışma soruları adayın kendi hazırlığını destekleyen ücretsiz kaynaklardır. Sınav ücreti tek fiyattır: 14.250 ₺. Belge 5 yıl geçerlidir ve e-Devlet üzerinden görüntülenebilir.
